拆迁需求
拆迁需求方面，根据人口普查数据，2020年我国城镇住房面积共292亿平方米，据此可计算出2025年房龄大于50年的约6亿平方米，房龄40-50年的约20亿平方米，这可能是未来10年的重点拆除对象，假设其拆除比例分别为100%、50%，其余房龄的住房拆除比例逐步下降，则未来10年的住房拆除总面积可能约32亿平方米。假设其中的50%是通过货币化安置，10年内平均完成，则年均拆除面积约1.6亿平方米。考虑到房龄较目前时间间隔较久，人均居住面积的上涨，假设新购买的商品房为原有旧房面积的2倍，则对应拆迁需求由2024年的1.8亿平小降至2035年的1.5亿平方米。
投资需求
投资需求方面，根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）报告，2008-2018年Q1，投资性需求占比由19.6%升至高点的50.3%，后续无更新数据。而考虑到近年来地产景气下行，居民购房意愿明显下降，目前地产投资需求可能已经为0、甚至为负，也即前期出于投资性需求购房的多套房家庭，在地产下行期出售多余房产。
投资性需求的具体规模有多大？可结合实际地产销售情况分析，按照上述分析测算，2024年我国地产刚性需求约3.3亿平方米，改善需求约11亿平方米，拆迁需求约3.2亿平方米，合计17.5亿平方米。则上述需求带动的新房销售为10.1亿平方米，但2024年实际新房销售仅有9.7亿平方米，其中相差的0.3亿平米可能是投资性需求转负的拖累。类似的可以算出2025年投资性需求可能在-0.8亿平米左右，结合近年来趋势，预计未来10年年均投资性需求均为-1亿平方米左右的水平。
总体看，预计未来我国地产需求将进一步下降，其中刚性需求逐年减少，改善型需求成为主导，投资需求稳定为负，拆迁需求相对稳定，商品房（新房）需求由2024年的9.7亿平方米下降33%至2035年的6.5亿平方米。
居民债务：存量债务压力正常，流量债务压力趋降、再调整1-2年有望降至正常水平
居民购房的本质是负债行为。不论居民是出于何种需求（刚性需求、改善性需求、投资性需求），购买何种类型的房子（新房、二手房），多数居民都需要贷款买房。贝壳研究院、中国消费者报2021年发布的《2021消费者置业信心指数报告》显示，购房者普遍通过加杠杆方式购房，受调群体中全款购房比例仅占18.1%，也即超8成的购房者都是贷款购房；因此居民购房能力、购房意愿在很大程度上受到负债水平的影响。
