国际对比看，2005-2024年我国房价收入比平均维持在10倍左右，远高于美国的6.8倍、日本的5.3倍，2020年一线城市的房价收入比更是高达20-30倍；这可能是由于不同国家的居民对房产的传统观念差异、税收政策等因素导致。
投资属性看，我国住房租售比约为2%左右，处于世界较低水平。2023年我国二手房租售比只有2%左右，而全球重点城市的租金回报率平均达4.3%，即使考虑到海外有房地产税，我国的租金回报率仍然明显偏低。
政策建议：多措并举，控增量、化存量、提质量，释放需求潜力、缓解居民债务压力
综上所述，从地产供给、地产需求、居民债务、住房价格四大维度看，我国存量住房已经足够，我们测算未来10年住房需求可能再下降3成，未来1-2年居民债务压力可能调整至正常水平、房价也降至历史上的相对低位。整体看，地产景气仍在下行通道中，但下跌最快的时期可能已经过去。
倾向于认为：短期看，房地产还是经济增长和收入预期的稳定器，稳地产的必要性和迫切性仍大，应更大力度推动房地产止跌回稳，从"供给端、需求端、债务端" 多措并举。我们判断后续可能有效的措施包括：
供给端：严控新增供给、化解存量库存，缓解结构性短缺，也应适当保主体。
总量方面，一方面，应控制新房开发，限制增量供给；如新增供地实施现房销售、拉长供给周期，供给低密度地块，容积率要求2以下；另一方面，应积极主动化解存量库存，如通过超长期特别国债支持收购存量房作为保障房、完善保障房REITs发行等，优化收储的融资和退出机制。
结构方面，针对部分地区的结构性住房短缺，完善"地随人走，人地挂钩"的制度安排，如近期国务院发布《关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》，提出赋予试点地区更大的土地资源管理自主权，支持这些地区依据人口存量和变化趋势来匹配新增建设用地等。
保主体方面，今年3月的政府工作报告强调要"有效防范房企债务违约风险"、也即重提"保主体"，可针对不少开发商债务压力较大，可尝试探索化解房企债务压力的一揽子组合拳，比如债务展期等。
需求端，进一步放松一线限购，提升新房质量，加力实施城改旧改，释放需求潜力。
刚性需求方面，可进一步松绑一线城市限购，有效发挥住房公积金支持作用，提升公积金贷款额度，降低房贷利率和购房税费等。此外，针对性地在一线城市增加保障性住房供给，帮助新市民、青年人、农民工等实现安居。
改善需求方面，应提升住房供给质量，如应用保温、隔音、防水等高性能新材料，探索人工智能、物联网、机器人等技术在住房领域应用，完善配套养老、托育、家政等生活服务等，鼓励第四代住宅探索和建设，提升住宅产品的吸引力。
拆迁需求方面，加力实施城中村和危旧房改造，可将更多拆改项目纳入地方政府专项债券支持范围，由开发性、政策性金融机构提供专项借款；探索房票安置、以购代建安置模式，定向去化库存较大的项目，直接引导拆迁补偿资金流入楼市。
债务端，进一步下调存量房贷利率，提升房贷利息个税抵扣额度，建立个人破产制度。
短期方面，2024年我国建立了存量房贷利率动态调整机制，目前个人住房贷款利率在3-3.1%左右，相较于租售比仍处于较高水平，仍有进一步下调空间。财税方面，目前个人房贷利息税费抵扣额度仅有每月1000元的标准，有较大提升空间。
中长期方面，应探索建立个人破产制度，平衡保护债权人、债务人和其他利害关系人的合法权益。完善收入分配体系，提升居民收入，缓解债务相对压力。
