本文从地产的供给端、需求端出发，详细拆解地产增量和存量供给，刚性、改善、投资、拆迁需求，再结合债务端、房价端，综合分析当前地产景气位置和未来走势。
2024年9月中央出台一揽子地产刺激政策后，我国楼市迎来一波反弹，2025年一季度更是出现"小阳春"，市场燃起了地产触底的希望；但二季度以来，我国地产景气再度下滑，一线城市房价甚至有加速下滑趋势，指向地产仍在下行通道当中。地产目前所处位置如何、何时能够真正触底？这一问题对分析我国经济形势、投资决策都有重要意义。
本文从地产的供给端、需求端出发，构建了较为完整的中长期地产供需分析框架，以分析地产景气的中长期均衡。此外，还从居民债务压力、房价角度进行侧面分析补充。
地产供给：新开工减少6成，库存仍在高位，存量住房已经足够，但结构性短缺仍存
增量看，房地产的新增供给跟随需求变化，近年来自高点已下降6成。这是由于住房建设作为成熟产业，并没有严格的供给瓶颈，建设多少房子，主要取决于需求多少。从历史数据看，商品房销售面积增速一直领先地产投资增速1年左右；2021年之前，新开工面积跟随商品房销售面积长期趋于上升，2021至2024年，商品房销售面积下降了46%，新开工面积也从高点下降了63%左右，反映了供给跟随需求主动调整。
