此外，近年来二手房交易占比逐步增加，2024年我国地产销售中，新建商品房销售占比约58%，二手房占比约42%，假设未来新房交易占比逐年下降。
基于上述假设，根据新增刚性需求=新增城镇人口*人均居住面积*（1-租房比例），可得我国后续新增刚需可能逐步减少，由2024年的1.9亿平方米降至2035年的0.7亿平方米，此后随着人口进一步减少，城镇化放缓而加速下降，甚至可能转负。
租房购新方面，一部分是新增城镇人口中的租房者，其可利用目前空置的住房满足居住需求；另一部分是原有城镇人口中的租房者，由于我们假设租房比例保持不变，则对应这部分群体仍然不会买房，且随着出生率下降、原有城镇人口减少，这部分群体的租房需求也是减少的。也即由于假设租房者比例不变，新增的租房购新需求为0。
改善需求
改善性需求可分为以小换大、以旧换新两类。
"以小换大"方面，指居民卖小面积房子、换大面积房子带来的增量地产需求，表现为人均居住面积的逐年上涨。用面积增量与城镇人口数量相乘，再去除租房部分，即可得到以小换大的改善需求，这部分需求将成为最主要的地产需求来源之一，由2024年的2.9亿平方米小幅下降至2035年的2.6亿平方米。
"以旧换新"方面，指原有住房房龄较大，但并未达到拆除标准，居民出于改善居住条件的目的卖掉旧房购买新房。这一比例并无官方数据，我们结合拆除比例，假设不同房龄的房子换新房的比例在5%-25%之间，假设新购买的商品房为原有旧房面积的1.5倍，则卖旧购新带来的地产需求由2024年的3.5亿平小幅下降至2035年的2.8亿平方米。
