三、经营安全性方面
2025年百强企业剔除预收账款后的资产负债率均值为65.8%，与上年基本是持平的，净负债率均值较上年上升了4个百分点。百强企业的现金短贷比均值是1.34，较上年下降了0.1，销售回款不利，百强企业的经营现金流仍存在压力。
我们也观察了企业融资情况，2025年房地产企业的融资总额是同比增加5.6%，债券融资略有回暖。从债券融资结构来看，信用债占比近六6成，仍是融资主力，ABS融资占比近四成，海外债略有恢复。
从负债结构来看，百强企业的总有息债务占总负债比重较上年提升1.1个百分点，其中，短期有息债务占比较上年上升0.8个百分点，存量债务持续到期缩短了债务的平均期限，短期偿债压力加大，加剧对流动性考验。
从到期债券规模来看，2026年企业的债券到期余额超过了7000亿，与上年相比，到期规模已经有小幅下降，在结构上，信用债占比是77%，海外债占比是23%。
我们对不同类型企业进行了分析，对于相对安全企业，经营流动性是正向的循环，这些企业有几个特点。第一个就是可持续的内生造血能力是比较强；第二个是企业有多元化畅通的融资渠道，能够以综合成本低于行业平均水平，大幅降低了利息支出对现金流的侵蚀；第三个是持续加强债务结构的管理，用足政策减轻短期的刚性兑付压力。
对于偿债压力比较高的企业，我们认为需要采取一些措施。第一是要挖掘内部的潜力，针对公司存量项目、应收款项，应充分利用现有政策，统筹各类资源，加强存量去化和款项清收。第二是增加外部融资，房企应用足政策空间，改善有息债务结构。第三，要改善经营，房企应围绕经营现金流，大力抢抓资金回笼。
四、运营服务方面
我们也对运营服务业务领域进行了研究，包括代建、商管、租赁等，这几年企业在顺应新的形势，不断加强运营服务业务的开拓。
代建企业
项目拓展城市方面，更加聚焦主要城市群拓展业务。2025年，典型代建企业新签约规划建筑面积中，长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部占比78.3%，较2024年提升10个百分点，代建企业更加聚焦主要城市群拓展项目。项目类型方面，商品住宅类占比持续提升。2025年典型代建企业新签约规划建筑面积中，商品住宅占比为66.7%，较2024年同期增长11.4个百分点；商办和保障性住房占比分别为13.5%和6.7%，均有所下降。管理费率方面，管理费率持续下降，低管理费率趋势延续。根据对典型代建企业代建项目个数统计，代建项目代建管理费率在1%-3%之间的项目占比为84%，较2024年增加了4个百分点。其中，代建管理费率仅在1%-2%之间的项目占比为45%，较2024年增加了2个百分点。
商业地产百强企业
商业地产百强代表企业规模增长放缓。增量开发空间收窄，企业拓展策略偏谨慎。2025年，百强代表企业经营性物业持有及运营面积同比增长4.4%，增速较2024年收窄0.4个百分点。拓展方式以轻资产输出为主。行业进入存量运营时代，2025年百强代表企业对拿地开发仍持谨慎态度，转而以轻资产输出作为主要拓展手段，聚焦核心运营能力建设。未来，商业地产行业正迎来消费场景升级、存量商办资产盘活、商业不动产REITs试点等多重机遇，行业发展重心逐步向存量提质转型。
租赁企业
头部长租企业中房企系规模优势稳固，与地方国企系主导增长。2025年末，综合实力TOP30长租企业开业规模增长14万间至137万间，管理规模增至199万间，其中房企和地方国企开业与管理增量占比均接近85%。各类长租企业聚焦专业能力的提升，地方国企系不断优化运营管理能力，补齐短板；民营企业则在经营压力下加快向轻资产托管模式转型。《"十五五"规划纲要》强调"规范发展住房租赁市场、培育市场化专业化租赁企业"，叠加租售比持续回升及REITs发行利好，长线资本布局信心增强，专业化长租企业发展空间大。
