结合房价及库存周期来看，我们预计未来商品房销售面积降幅将有所收窄。从房价估值（月供-租金）视角来看，价格下跌将进一步提升购房性价比，再结合未来政策的加力，我们认为未来商品房销售面积降幅将逐步收窄。以史为鉴，房地产价格增速、商品房销售增速弱领先于房地产开发投资增速，伴随着二者降幅逐步收窄，未来房地产开发投资增速的降幅也有望逐步收窄。
房地产开发投资可以看成土地购置费与房地产施工金额的总和，分析的核心其实是商品房销售面积。其中，土地购置费可以结合100大中城市的成交土地面积的历史规律来做预测，房地产施工金额是房地产施工面积与施工强度的乘积。
施工面积的定义比较复杂，指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。
如果是从传统的新开工、竣工视角去推施工面积，停工面积及复工面积往往难以测算准确，加大预测难度。考虑到施工面积本身是一个慢变量，我们直接用销售面积的5年均值与施工面积对比，得到不错的拟合效果。
中性情景下，假设房地产政策以取消相关限制性措施和降低个人住房融资成本为主，我们预计2026年房地产开发投资增速为-9%。具体来看：
2026全年商品房新开工面积50364万平方米、同比-15%；商品房销售面积降至80719万平方米、同比-9%；施工面积降低为60.9亿平方米、同比-8%；房地产开发投资为74877亿元、同比-9%。
乐观情景下，假设房地产政策在以取消相关限制性措施和降低个人住房融资成本的基础上，还包括进一步加强收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，有序推动"好房子"建设等政策，我们预计2026年房地产开发投资增速为-3%。具体来看：
2026全年商品房新开工面积53326万平方米、同比-10%；商品房销售面积降至84267万平方米、同比-5%；施工面积降低为62.9亿平方米、同比-5%；房地产开发投资为80146亿元、同比-3%。
