2025 年 11 月 26 日，房地产行业迎来震动性事件：头部房企万科宣布 20 亿元境内债 "22 万科 MTN004" 寻求展期，引发其多只债券暴跌超 20%，A 股与港股股价同步创下多年新低。作为曾经的行业标杆，万科的债务承压不仅打破了 "龙头无风险" 的市场共识，更成为房地产行业深度调整期的 "压力测试"。这场危机背后，是房企现金流枯竭、债务集中到期与市场信心崩塌的三重困境，而其后续发酵将深刻影响 2026 年楼市走向。
一、万科债务展期：不是个案，而是行业困境的缩影
万科此次债务展期绝非偶然，而是行业周期性调整与企业自身经营压力叠加的必然结果。从表面看，危机源于两笔合计 57 亿元的中期票据集中到期 --12 月 15 日到期的 20 亿元 "22 万科 MTN004" 与 12 月 28 日到期的 37 亿元 "22 万科 MTN005"，本息合计近 59 亿元。但深层原因在于房地产市场持续低迷导致的现金流 "失血"：2025 年前 10 月万科销售额同比下降 9.8%，10 月单月暴跌 30.6%，销售回款这一 "生命线" 的萎缩，直接冲击了其偿债能力。更严峻的是，截至三季度末，万科货币资金仅 656.77 亿元，而一年内到期短期债务高达 1513.86 亿元，资金缺口接近 900 亿元，流动性已陷入 "濒危" 状态。
值得注意的是，万科的困境并非个例。中金公司数据显示，2025 年前 9 个月房地产销售额较 2021 年同期下降 53%，上市房企中利息覆盖率低于 1 的债务占比高达 61%，行业整体偿债能力严重不足。此前碧桂园已通过境外债务重组削减 117 亿美元有息债务，截至 10 月末，累计已有 21 家出险房企完成债务重组，化债总规模达 1.2 万亿元。万科作为头部房企的展期行为，标志着行业债务风险已从中小房企蔓延至龙头企业，"信用塌方" 风险进一步加剧。
