房价收入比
我们可以用几个动态指标来衡量当前房价走到哪了，首先就是房价收入比。
如果我们以北京为例，当前北京二手房均价在4万左右，对应100平的房子总价400万左右，如果对应北京本地双职工家庭，家庭年收入40万，那么房价收入比接近10倍，这无疑是非常有吸引力的，因为放在全世界这都不算高。但现在的问题是，年收入40万的家庭真的会考虑在当下买一套400万的房子吗？
很显然，如果不是刚需大概率没有买的动力，首先就是当前就业环境和收入水平的不确定性，当下年收入40万不代表可以持续30年不离职不调岗，而且房价还在降，所以现在房价哪怕对于房价收入比不高的家庭来说也没有吸引力。
如何破局？很显然，需要居民收入重新进入上涨通道。
从2022年12月至2025年11月，我们的核心政策利率7天逆回购从2%下调至1.4%，下调了0.6个百分点，2025年第三季度，中国可比价GDP同比增长4.8%，现价GDP 35.45万亿，同比增长3.7%，这意味着GDP价格缩减系数同比下降了1.05%。2024年第三季度， GDP价格缩减系数同比下降了0.48%；2023年第三季度， GDP价格缩减系数同比下降了0.86%。这意味着，我们进入通缩周期已经三年了，那么很明显，房价何时触底的问题就变成了我们何时能走出通缩周期。
这个问题各大机构都给出了自己的观点，2026年，是我们正式进入十五五规划的第一年，我们预计的实际GDP增速预计为5.0%，名义GDP增长4.8%。在此基础上，瑞银研报认为，我们的PPI同比降幅将在2026年逐季收窄，并可能于2026年底或2027年初转为正增长，也就是走出通缩，中金认为2026年在增加优质供给，和反内卷减少低效产能作用下，将有效提升通胀水平。中信建投认为，今年四季度有望迎来PPI同比转正和CPI同比抬升。摩根士丹利预测2027年初可以走出通缩。
同样参考我前面聊黄金走势的观点，我们可以不用盯着机构研报中具体的点位，而是参考他们的共同方向，很显然，各大投行对通缩的预期都是26到27年能结束，如果通胀回暖，居民收入抬高，那么当下的房价收入比对很多地区和家庭是不高的，走出通缩的那天就是成交回暖的时候。
