从租售比角度判断
这是贝壳和中指研究院的数据，我们当前的平均租售比大概在1.8%
瑞银给的数据同样是1.8%，能对得上。
而当前我们的无风险利率之锚，10年期国债收益率就是1.8%，基本上租售比已经回归合理区间。
但是同样问题，虽然租售比和国债利率持平，现在会有机构把国债存款拿出来买房去出租吗？很显然不多，因为这涉及两个问题，一个是我们的租金仍在走低，第二是房贷利率仍有3%。
这是租金近4年的走势，可以看到是持续下降的，而租金的本质与收入，通缩周期相吻合，所以我们前面分析的，如果26年走出通缩，那么租金会重新回到上涨通道，那么租售比会进一步拉低，机构会有更强的动力实现资产搬家。
再者就是房贷利率3%会让普通老百姓没有办法通过租售比来套利。但是在25年底的经济工作会议上，上面明确指出，2026年将进一步实现房贷利率下行，可能用贴息的手段，定向补贴房贷利率，如果房贷利率进一步下探，降到2%，同时租金稳住重返上涨通道，那么除了机构，会有一部分居民也会把钱拿出来买房然后出租，寻求利差，那么房价的底部就真的到了。
而且近期上海二手房市场已经发生了异动，10月、11月上海二手房成交分别达到2.1和2.2万套，并且成交以300万以下小户型刚需为主，这背后逻辑就是我们上面分析的，从租售比的角度已经能够刺激到需求，而上海之所以能够转化为成交量，是因为地区经济韧性很强，换句话说，上文提到的分母端收入的伤害相对小一些。
所以总结一下，从房价收入比和租售比的角度来说，有三点可以支撑房价触底，通缩周期结束，收入回暖，房贷利率继续下降，而这些2026年很可能看到。
