我给大家拆解一下这套模式的运转原理，搞懂了这个你就能理解过去二十多年很多看不透的事情。开发商从政府手里买地，付出去的钱叫土地出让金，这笔钱占到房价的一半甚至更多。然后开发商盖楼，房子还在图纸上就开始预售，老百姓掏首付、找银行贷款把房子买下来。银行把贷款打给开发商，开发商拿着钱继续买地盖楼周而复始。
地方政府收到土地出让金投到哪里去了？修地铁、建高铁站、造公园、盖医院、建学校，投到城市建设里去了，城市面貌日新月异，周边的地就更值钱了。地价涨了开发商就敢出更高的价拿地，拿了贵地盖的房子自然也卖得更贵，老百姓眼看房价一天一个样生怕以后更买不起，赶紧咬牙上车。你发现没有，这是一个自我强化的飞轮，房价涨推动地价涨，地价涨带动基建投入，基建好了城市更值钱，城市值钱了房价继续涨，一旦转起来就停不下来。
这个飞轮在高速运转的二十多年里创造了什么样的奇迹？1998年中国城镇化率才33%，到2020年已经飙升到63%，几亿人从农村搬进了城市住进了楼房。中国的高铁里程全球第一，高速公路里程全球第一，地铁运营里程全球第一，这些基础设施相当一部分资金就来自土地出让收入。到2020年高峰期，土地出让金占地方财政收入的八成以上，这些钱变成了我们脚下的路、头顶的桥、身边的学校医院和公园。从这个角度说，每一个买房的家庭都在用自己的积蓄参与了这个国家的城市化建设，而这些建设成果他们每天也在享用，这一点必须承认。
但我要告诉你，任何自我强化的系统都有它的另一面。
这套模式要持续转下去有一个大前提--房价必须一直涨，至少大家得相信它会一直涨。只有这样老百姓才肯掏空家底去买，开发商才敢高价拿地，地方政府才能卖出好价钱。可房价靠什么撑着？说到底是老百姓兜里的钱。问题就出在这里，房价涨得越猛买房需要的首付和月供就越高，首付掏空了祖孙三代的积蓄，月供锁死了未来几十年的工资。
一个家庭每月收入的大头都拿去还贷了，他还敢消费吗？不敢。敢随便换工作吗？不敢。敢生二胎三胎吗？更不敢。这就形成了一个悖论--房价越往上冲，支撑它的购买力反而越弱。这个矛盾在经济高歌猛进的时候被掩盖了，因为收入也在涨，但一旦增速慢下来裂缝就会撕开。
