紧接着2020年"三道红线"出台，直接掐住房企的融资管道。到这个时候，前面说的那些趋势已经全面兑现：城镇化率到了63%，离发达国家70%到80%的天花板已经不远；住房自有率冲到96%全球第一，该买的人基本都买了，存量房超过4亿套；居民杠杆率从十几年前的不到两成飙到了六成多，老百姓能借的钱差不多都借出来了。2021年某头部房企（恒大）爆雷两万亿债务窟窿，整个行业进入深度调整。从那以后百城二手房价已经连跌四十多个月，很多城市跌去三成五成，曾经"买房就是赚钱"的全民信仰碎了一地。
说到这儿，很多人最关心的问题来了--接下来会怎么走？我的分析是，房地产作为拉动经济的主引擎这个角色基本完成了，它会从投资品慢慢回归消费品的本质，就像汽车手机一样，该买就买该换就换，不用再把它当成改变命运的独木桥。
与此同时市场分化会越来越明显，核心城市核心地段因为人口和资源的持续流入还有支撑，但大多数人口净流出的三四线城市房价会长期承压。另外你会发现"好房子"正在成为新的方向，未来开发商比的不再是谁盖得多谁盖得快，而是谁盖得好谁服务到位。再往长远看租赁市场也会真正发展起来，租购同权会逐步落实，租房也能享受教育医疗等公共服务，这会慢慢改变很多人的居住观念。
回顾这48年，从1978年那句"路子能不能宽些"的设想，到1994年分税制催生土地财政，到1998年房改开启商品房时代，到2016年"房住不炒"定调转向，再到今天的深度调整，这一路有过辉煌有过疯狂也有过阵痛。客观地说，在中国经济最需要加速的那二十年，房地产确实扛起了大旗，用二十年走完了西方一百年的城镇化道路，几亿人住进了新房子，几百座城市脱胎换骨，世界级的基础设施网络拔地而起，这个贡献不能否认。
但任何事物都有它的周期，当城镇化接近尾声、当人口红利消退、当居民杠杆到顶，这个阶段的历史任务就基本完成了。中国经济下一个增长极会是什么？可能是人工智能，可能是高端制造，可能是新能源，现在还看不完全清楚。但有一点是确定的，这个国家从来不缺创造奇迹的能力，过去不缺，未来也不会缺。
