这个地产界的"三好学生"藏不住了！越秀地产逆势增长做对了什么？
8月26日，越秀地产发布2025年中报。
当部分房企还在聚焦"保交付、保现金流"时，这家总部在广州的国企已用数据回应了市场的疑问。
半年报数据显示，越秀地产合同销售额615亿元，逆势增长11%，位列行业TOP10中增速第二；剔除预收款后的资产负债率64.6%，净负债率53.2%，连续四年稳居"三道红线"绿档。
此外，越秀地产截至上半年末的账面现金达到了446.4亿元，一年内到期短债覆盖率1.7倍，加权平均融资成本同比下降41个基点首次压到3.16%。
在百强房企销售额同比下滑11.8%的冰冷底色里，越秀地产的暖色显得格外突出，也让外界重新审视：在深度调整的房地产行业，究竟需要怎样的资产组合、产品策略与财务纪律，才能穿越周期而不被周期反噬？
精准投资的"阳谋"
精准地在核心城市拿地，但又不去扎堆抢"高溢价"地块，可以说是越秀地产在今年土拍市场中较为直观的策略。
在今年的业绩会上，越秀地产董事长及执行董事林昭远更是直言，上半年越秀有意避开高溢价地块，且因手握超400亿元现金，"手头有钱不怕没项目"。
中指院数据显示，2025年上半年，百强房企销售总额同比下降11.8%。但越秀地产却逆势上扬，1-6月实现合同销售额615亿元，同比增长11%，不仅是行业TOP10房企中仅有的三家正增长房企之一，增速更是排名第二。
从越秀地产上半年的拿地情况可看出，深耕核心一、二线城市，已成为该企业的重要策略。
截至上半年末，越秀地产新增土储148万平方米，全部位于一、二线核心城市，其中68%位于一线城市，这让其总土储中一、二线占比达到94%，一线城市独占半壁江山。
这种看似逆周期的操作，实质是对需求端的精准预判：一线及强二线在人口、产业、金融资源上的虹吸效应并未减弱，改善型需求只是被延迟而非消失。
数据验证了上述判断。
上半年，越秀地产在北京以197.2亿元的合同销售额登顶当地市场，同比增幅高达255.1%；广州、上海分别贡献157.6亿元和144.9亿元，三大城市合计占公司销售额的80.5%。
高密度布局不仅带来流速，还带来溢价。公司销售均价从2024年中期的2.95万元/平方米升至4.21万元/平方米，在"以价换量"盛行的当下堪称异类。
支撑溢价的是产品而非运气。
3月发布的"4×4好产品理念"和"4+X"产品系，把品质、温度、智慧、成长拆成16项可落地的价值点：北京海淀双项目"和樾望云""和樾玉鸣"开盘当天去化152亿元，上海静安天玥"日光"揽金23亿元，广州东山云起首开去化九成。
改善客群对"好房子"的投票，最终体现在公司经营性现金流净流入41亿元，去化周期缩短、回款加快方面，土储-产品-现金的正向循环被彻底跑通。
从行业视角看，越秀地产的打法对其他房企的启示在于：与其在低能级城市用降价换流速，不如集中火力抢占核心地段，用产品把溢价做出来。当"高周转"失灵，精准投资与产品主义的组合拳或许才是对冲下行风险的正确姿势。
