最近刷到好多网友问，现在买房是捡漏还是高位接盘？我整理了2025年前三季度数据，发现情况真没那么简单。杭州、北京这些大城市卖地收入大涨24%，可三四线库存要卖三年多才能消化。有人在上海花341亿抢地块，苏北有些房子挂半年都没人看。
曹晶晶是中指研究院的人，她说过六个字："分化才是常态"。什么意思呢？比如杭州未来科技城的房子，2025年前九个月单价涨了八个百分点，很多都是120到140平的大户型。那边人口去年涨了15万，多了三千科技公司。但苏北那个三线城市呢？同期房价跌12%，老破小挂半年都没人要。区别就是有没产业支撑。
同一座城市里，差距也大。上海徐汇区新楼盘每平12万，卖得特别快。但同一个区的老房子，二十多年房龄还不带电梯的，五万都卖不动。北京的大户型占比特别高，接近四成，越小的房子越不好卖，因为人都想住得好点，老房子没法住还贵。
现在很多人问，今年不买房，五年后是赚是赔？刚需别急。现在政策很宽松，首套利率3.5%，首付只要15%，大城市库存去化周期正常。如果投资，千万不能闭眼乱买。2025年数据看，中海、绿城这些大公司拿的地八成都在一线，说明他们只看重的地方。三四线现在投资风险大。
建议分两类对待。刚需可以挑核心城市的次新房，现在二手房连续四年都在跌，有谈价空间。投资的话得挑好地方加好房子，比如杭州那个新规改善盘去化八成，远郊刚需盘才三成。像黄金和存款这样保守配置也可以考虑，现在全球经济不稳定，利率又在往下走。
专家说未来不会全涨或全跌，只能选对标的。比如买房子要挑核心位置加品质好的，不能迷信地段不看产品。普通人其实有路子，关注次新房议价空间，别被低价迷惑反而买到流动性差的。现在知道选啥了？
