现在很多人都在纠结，当下花100万买的房子，过5年还能值多少钱？会不会砸在手里？其实答案很明确：不会全国一盘棋涨或跌，核心城市可能保值微涨，不少小城大概率缩水，差距能拉出几十万，关键看你买在哪个城市、选的是什么房子。
想搞懂这个问题，得先摸清现在楼市的核心逻辑：早就不是"闭眼买房就赚钱"的时代了，人口流向、城市能级、房子本身的品质，这三样直接决定未来价值。国家统计局数据显示，2025年10月70个大中城市房价仍在环比下降，但分化越来越明显--一线核心板块企稳、二线内部分化、三四线整体承压的态势没改变 。而且从行业趋势看，2021年新房销售规模见顶后，市场已经进入存量主导的调整期，未来5年新房年均销售面积会稳定在7-8亿平米，"好城市+好房子"才有机遇 。
先看一线和强二线核心城市，比如北上广深、杭州、成都这些地方。5年后，100万的房子大概率能保住价值，核心地段甚至能微涨3%-5%。为啥这些城市抗跌？关键是有产业支撑，能持续吸引人口流入。2025年深圳人口净流入接近50万，杭州、成都都超20万，人多房少的核心板块，房价自然有托底力量。而且这些城市的改善型需求很稳定，120-144平米的户型成交占比越来越高，优质房源的流动性一直不错 。
不过就算是这些城市，内部差距也很大。核心区、地铁口、配套成熟的房子抗跌性强；但远郊新区、配套没落地的板块，100万的房子5年后可能还是100万，甚至略降，最麻烦的是想卖的时候没人接盘。还要明确一点，现在政策松绑、房贷利率走低，目的是托底市场，不是让房价反弹，所以别指望靠这类房子发财，自住刚需入手没问题，投资就得谨慎挑地段。
再看普通二线和部分三线城市，比如一些中部省会、沿海经济较好的地级市。这里100万的房子，5年后大概率"稳中有降"或"原地踏步"，跌幅大概在5%-10%。这些城市的问题主要是库存高，新房二手房挂牌量都不少，开发商"以价换量"很常见，业主议价空间也大 。
但也不是全没机会，那些产业在升级、能留住年轻人的城市，核心区的房子可能还有结构性小行情；而产业单一、人口慢慢外流的城市，房价就会长期疲软。对普通人来说，在这些城市买房，别被"未来新城"的规划忽悠，重点看现在有没有地铁、学校、医院这些实打实的配套，现房或优质二手房比期房靠谱多了，毕竟期房的交付风险还得考虑。
最需要警惕的是普通三四线城市、县城和收缩型城市。5年后，这里100万的房子可能只值80-90万，甚至更低，而且流动性会特别差。这些城市的核心问题是人口外流，2025年全国三四线城市人口净流出达312万人，住房需求持续萎缩。更关键的是库存压力大，很多地方的去化周期超过30个月，按当前销售速度，得近2.5年才能消化完现有库存，有些偏远地区甚至要4年以上 。
可能有人觉得"房价跌了正好捡漏"，但实际情况是，就算价格降了，买了之后想卖很难，租出去租金也低，大概率会砸在手里。除非你是本地人，确实要自住，而且打算长期持有，否则别碰这类城市的房产。尤其是那些远离中心城市、产业基础薄弱的县城，未来房价可能还要再跌10%，风险比想象中高。
除了城市能级，房子本身的品质也很关键。未来5年，改善型需求会成为市场核心支撑，户型合理、物业好、绿化到位的房子，不管在哪个城市，都比老旧小、没物业的房子更值钱。而且二手房市场会越来越重要，现在重点城市二手房成交占比已经达到65%，未来流动性好的房子，才是真的"硬通货" 。
总结下来，5年后100万房子的价值，核心看"城市+地段+品质"：一线强二线核心区保值微涨，普通二三线稳中有降，三四线及县城大概率缩水。现在买房，早就不是赌涨幅，而是赌流动性和居住价值。
对刚需来说，不用纠结短期涨跌，选对城市和地段，符合自己的居住需求就可以入手；对投资者来说，别再抱着"买房必赚"的老想法，除非能精准挖到核心城市的优质资产，否则不如谨慎观望。如果实在想买房，建议多查当地的人口数据、库存去化周期，这些硬指标比各种"房价预测"靠谱多了。
