二是化解地方政府债务风险。地方政府债务风险一方面源于前期举债过多，特别是大量隐性债务需要化解，另一方面源于土地出让收入及相关税收锐减。一些城市因库存过高已经停止了住宅用地供应，对于高度依赖土地财政的地方政府来说，面临巨大的债务压力和财政收支平衡压力。当前我国地方政府债务风险的化解，已经从前期的"救急"和"排雷"，进入了构建长效机制、推动平台深度转型的新阶段。政策层面更加强调"督促各地主动化债"，并致力于在高质量发展中逐步化解风险。中央经济工作会议提出要"重视解决地方财政困难"，并多次提及地方债问题，意味着2026年化解地方政府债务将是化债工作重点。核心举措上，一方面继续推进债务置换，通过发行低利率地方政府债券置换存量隐性债务；另一方面积极化解平台公司经营性债务，通过展期、降息等方式重组，并利用平台经营性收入、盘活资产等方式偿还债务。
三是存量商品房和存量闲置土地的出清。部分城市库存过重是房地产市场风险的重要根源。"十四五"期间全国商品房年均待售面积在6.54亿平方米，商品房库销比和存量待售面积两项指标均处历史高位，需要较长时间去化。此外还有大量已出让未开发的土地，以及问题房企的"烂尾"项目。从2024年5月开始，高层出台了一系列盘活存量商品房和存量闲置土地政策，包括发行地方政府专项债、针对保障房的财政贴息等。各地通过一段时间的政策消化和实践，积累了一些成功的案例和经验。2026年房地产调控政策聚焦"因城施策控增量、去库存、优供给"，在存量商品房和存量闲置土地处置方面将获得更大力度的政策支持。包括推动财政、货币、规划政策的协同配合，探索"债贷组合"模式，以专项债资金撬动更多银行贷款；进一步完善配套支持，建立土地-住房联动数据库，为精准决策提供支持。
关键词三：分化
目前我国房地产市场呈现"多维度、多层次"高度细化的分化格局。从城市层级看，不仅各线城市间市场分化明显，城市内部因区位和产品定位差异亦出现显著分化；从产品需求看，高端住宅与刚需产品市场需求分化趋势明显加剧；从企业层面看，"三高"房企逐步退场，大批央企国企和优质民企成为市场主导力量。从房地产发展趋势看，2026年这种多元分化格局仍将延续并进一步强化。
一是城市和区域分化。2026年房地产发展将重点聚焦城市群和大城市都市圈建设，区域发展差异化的结构性特征将进一步显现。都市圈核心城市核心地段因强大的经济和产业优势、公共资源优势，在吸引人口和人才引进方面具有很强的竞争力，人口持续流入对房地产形成较强的支撑，这些城市在房价调整到位后有望率先企稳，甚至出现结构性上涨；都市圈周边非核心城市，尽管短期面临一定库存压力，但是受益于核心区域辐射效应，长期趋势向好。人口流出型三四线城市和欠发达地区，市场企稳取决于库存去化情况，库存压力不大的三四线城市，可能率先实现筑底企稳。总体上看，目前市场区域分化已经超越了传统一线城市与三四线城市的简单对比，展现出更加复杂、多维的特征，同一个城市不同板块不同项目也会呈现明显差异。
二是产品需求分化。随着新版《住宅项目规范》实施，住房产品品质和服务将有质的提升，"好房子"将主导新建住房市场，成为满足改善型需求的主要力量。但是新标准住房产品将对存量住房市场产生冲击，特别是按旧标准建成但未售出的商品房将失去市场竞争力。刚性需求将主要通过存量住房和二手房市场来满足，存量房和二手房可能通过价格杠杆来平衡供需。租赁住房、保障性住房的需求取决于保障性住房配套政策力度。
三是企业格局分化。2026年将是行业从"规模扩张"转向"高质量发展"过程中的一次深刻洗牌。企业之间的竞争不再仅仅是销售规模的排名，更是一场关于财务健康、商业模式和核心能力的全面分化。从财务管理和融资能力上看，央企国企及少数优质民企凭借低融资成本和健康的资产负债表，拥有战略主动权；高杠杆、出险房企则在债务重组的道路上疲于应付，甚至退出市场。从业务发展路径上看，延续传统开发模式的房企将愈发艰难，高品质开发商、不动产开发运营商、专业服务商凭借经营管理和运营能力在市场中胜出。
