关于重启楼市、提振信心的七大措施
文：任泽平团队
导读
房地产是周期之母，近期国家出台了一系列稳楼市措施，房地产市场低位企稳但仍然低迷不振，需要实质有力措施重启楼市，在坚持"房住不炒"前提下，提振市场信心。
2023年1月5日，央行、银保监会《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，对房价持续疲软的城市，未来地方可自主决定下调首套房贷款利率至更低水平。
1月17日，全国住房和城乡建设工作会议部署2023年重点工作。会议强调 "大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策"。
1月17日，刘鹤副总理在世界经济论坛发表讲话，强调了房地产在中国是重要的支柱产业。从未来来看，中国仍处于城市化较快的发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产行业健康发展提供有力的支撑。
房地产是国民经济第一大支柱行业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。
以"三支箭"为代表的房地产政策拐点已经出现，走出困境最终还是靠市场信心恢复、供给出清和销售回款。
可以考虑七大措施：下调二套房首付比以支持改善型需求，下调首套房贷款利率以支持首套刚需，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，放开二线城市的外地首套购房限制，降低交易税费，改变此前过严的限购限贷限价措施、恢复到正常市场状况，支持银行降低存量房贷利率、"带押过户"等便民善政。同时，通过"城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举"等构建新发展模式，促进长期平稳健康发展。
当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，发挥其实体经济和支柱产业属性，避免其金融属性死灰复燃。实现既能通过短期措施重启楼市，又能通过长期制度建设促进房地产市场健康发展。
正文
一、短期稳房市措施
1、适当降低人口流入地区限购门槛，增强市场信心。我国人口流入区域，如北上广深等城市应充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律，适当降低落户和购房门槛，如适当降低本地及外地户籍购买房屋的社保缴纳年限标准等。
根据我们在《中国人口大迁移2022》中的研究，我们发现人口持续向一、二线流动的趋势没有改变，人口集中度继续提高，产业带来的机会仍然对人口的移动仍有着较大的驱动，五、六线城市的人口则维持流出态势。
具体来看，2000-2010年一线、二线城市常住人口年均增长率分别为3.4%、2.7%，2010年-2020年分别放缓至2.4%、2.7%。三线、四线城市从1.3%、0.6%小幅上升至1.5%、0.7%。而2010-2020年五、六线城市人口年均增长率为-0.4%、-0.8%，人口呈流出趋势。目前，除北上广深四大一线城市外，我国南京、武汉、济南、重庆等二线城市近期纷纷降低限购门槛、调整限购区域。此外，2022年12月东莞、佛山更是取消了核心区域的限购政策，进入了全域不再实行商品住房限购政策，政策出台后30日期间，两地商品住宅销售面积分别环比提升8.5%、29.4%。
2、下调首套首付比和改善型二套首付比，减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现居民"住有所居""住有宜居"。目前我国部分地区已开始下调房贷首付比，比如，2023年1月，湖南合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，湖南全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市（长沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。2023年2月，山东临沂、威海纷纷将首套房公积金贷款最低首付比由30%下调至20%。
货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融，首付比例下调直接影响房地产购买意愿和购买力。把该降的首付比降下来，才能大力提振刚需人群的购房信心，同时合理支持购买第二套住房人群的改善需求，才能在保证"房住不炒"下，精准满足人民群众对美好生活的向往。
3、下调首套、二套房贷利率，加快贷款审批。通过降低购房成本，可提振刚需群体的购房需求。货币政策直接影响购买力。房地产短期看金融，贷款优惠利率同样直接决定房地产购买意愿和购买力。下调房贷利率将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，促进正处于观望阶段的购房者入市，提振购房者市场预期。
2023年1月5日，人民银行、银保监宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，2023年春节后，郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率。当前103重点城市首套房贷利率低至4.10%，相较历史利率低点有一定下降空间，房价持续疲软的城市，未来地方可根据稳市场情况短期考虑突破利率新低。根据贝壳研究院统计，2023年1月103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.10%，二套平均为4.91%，同比分别回落146个基点和93个基点，但相较2008年和2015年部分地区最低房贷利率3.7%左右，还有一定下调空间。
4、推行便民政策，如支持银行降低存量房贷利率、"带押过户"，此类善政未来值得推广。老百姓排队提前还房贷，不是因为手里钱多，而是此前的存量房贷与新增房贷之间利差过大，大部分是提前还贷后重新申请贷款，以降低房贷利率和还款成本。
提前还房贷现象遭热议，说明政策仍需调整以反应民众呼声，可以考虑出台措施引导银行适度降低存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本，降低居民房贷负担，解决居民排队提前还款难问题。这有利于降低居民负担，提振消费者信心，扩大内需，促进中国经济复苏，是利国利民的善政。
类似的，"带押过户"也是善政，可以优化二手房交易流程，缩短交易周期、降低交易成本，对激发二手房市场交易活力有积极作用，更好促进房地产市场良性循环和健康发展。
5、对于二孩以上家庭，给予房贷利率、首付比、住房补贴等支持，在提振市场的同时提振生育率。根据我们发布的《中国生育成本报告2022》，全国家庭0-17岁孩子的养育成本平均为48.5万元；0岁至大学本科毕业的养育成本平均为62.7万元。除上述直接费用外，育龄家庭养育孩子还需付出时间成本和机会成本。国际养育成本比较，抚养一个孩子至18岁所花成本相对于人均GDP的倍数，中国是6.9倍，几乎是全球最高，高于澳大利亚的2.08、瑞典的2.91、德国的3.64、美国的4.11、日本的4.26。
