四、最重要的变化：房地产信用创造体系的巨变
这恰恰是很多人没有看到的。房地产进入存量时代，影响的不仅仅房地产行业本身，而是中国整个信用创造体系的变化。
我在之前的文章《中国正在经历一场信用大迁移》中提到：居民中长期贷款下降，对中国经济真正的影响，并不仅仅是房地产卖得少了，也不仅仅是房贷减少了，而是过去房地产驱动信用扩张的模式正在发生改变：过去开发商一拿地，居民一按揭，银行的信用就创造出来。
现在，这部分的信用创造没了，居民按揭没了，开发商也不大量拿地开发了。
信用主要流向制造业、流向AI、流向高科技，流向基建。
表面上看，信用总量似乎没有减少，但是信用最终只有转化为居民收入，才能转化为消费；消费恢复以后，企业才会增加投资，房地产市场才能真正进入良性循环。如果新增信用始终停留在投资端，没有最终进入居民部门，那么居民资产负债表就很难真正修复。
简单说：过去20多年，中国信用扩张很大程度上依靠房地产，银行把资金贷给开发商，开发商拿地，建设房子，居民购买新房，银行再发放按揭贷款。
在这个过程中，信用不断创造出来，房地产承担着中国经济最重要的信用扩张发动机的作用。
但是进入存量时代以后，这套信用创造体系已经发生巨变：未来银行不能再简单依靠，土地抵押，房地产开发，新房销售来创造信用。
未来房地产金融的重点是支持城市更新，存量住房改造以及居民消费和居民收入的提升。
在上一篇文章中，关于这种信用的大迁移，我已经具体描述：房地产驱动信用扩张的时代正在走向结束，但这并不意味着中国信用扩张结束了，而是意味着中国必须建立一套新的信用循环。
未来，信用可以首先流向先进制造业，流向科技创新，流向AI等代表未来的 新产业 ，这是产业升级的方向；但新增信用不能停留在投资端，而必须通过财政调节收入分配的作用，减少不必要的投资，最终更多转化为居民收入、居民消费。
只有这样，居民资产负债表才能真正修复，消费才能持续恢复，房地产市场才能真正进入良性循环，中国经济才能建立房地产时代之后新的增长模式。未来中国经济最大的挑战，不是创造更多信用，而是让每一笔新增信用，最终都能够转化为居民收入、居民消费和居民信心。
房地产驱动信用扩张的时代正在走向结束，居民收入驱动信用循环的时代正在到来。谁能够率先建立起这套新的信用循环，谁就能够在下一轮发展中占据主动。
五、中国房地产进入存量时代，是一次财富逻辑的大变化
特别要说明的是，中国房地产进入存量时代，绝不仅仅是二手房超过新房这么简单。它背后更意味着包括居民财富在内的逻辑的变化：房地产开发模式变了，房价上涨逻辑变了，城市竞争逻辑变了，金融信用创造方式变了，居民财富逻辑也变了。
过去房地产时代，一个普通家庭通过买房，可以分享全国房地产增长红利，未来可能只有核心城市、核心区域、优质资产仍然具有价值。
房子不再创造过去那种普遍性的财富增长，而进入一个更加市场化、更加分化、更加注重质量的新阶段。
这意味着，过去把70%左右的财富放在地产上的时代也已经结束，居民必须改变过去的财富结构，提升其他财富在居民财富中的比重，这不仅是迫在眉睫，而且是势在必行。
