事实上，杭州市临安区收购商品住宅与2024年1月5日央行批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市购买商品房用作长租房类似，收购资产上均是以整栋优先、单套为刚需大小（新建保障房通常单套60~80平方米）的原则为主。
临安，地处杭州西部。2017年8月，浙江省人民政府发布了《浙江省人民政府关于调整杭州市部分行政区划的通知》，临安"撤市设区"，成为杭州第十区。
资料显示，2023年，杭州市临安区商品住宅成交面积为53.1万平方米，商品住宅成交套数为 4995套。不到5000套的成交量与杭州市2023年全年成交量超10万套相比，占比约5%。2023年12月，临安商品住宅可售面积约104.54万平方米，环比下降3.91%；短期库存去化时间为26.2个月。
今年5月9日，杭州取消全面限购，位置略显偏僻的临安，势必会受到杭州楼市新政的冲击。
另据公开数据显示，截至4月30日，杭州显性住宅库存（即已领出预售证但尚未网签的房源）约3.9万套，如果按2023年商品住宅月均7284套的成交量计算，去化周期为5.3个月。如果以今年前4个月的月均3802套计算，去化周期为10.2个月。
"此次杭州市临安区推行的政策一方面是对盘活存量、去化库存的有益尝试，另一方面也是对政府公共租赁住房的供应支持。"中指研究院华东大区常务副总经理高院生认为，不过本次收购房源规模较小，总套数预计在200套以内，对于当前临安积压的大量库存不能形成有效的缓解，但为临安区之后或将出台"以旧换新"等存量资产盘活政策的推广打下基础。
针对杭州市临安区政策，有房企高层人士表示，市场确实空前严峻，这项举措的落地将解决供求不平衡问题，有很好的市场效应。
高企的楼市库存
事实上，自从4月30日中央政治局会议提出"统筹研究消化存量房产"以后，市场对通过"政府收储存量房产以缓解市场压力"予以期待。
期待背后是停缓的市场与高企的库存。据天风证券估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。
"目前楼市库存去化的主要问题之一依然在于销售端，因销售规模持续处于低位，市场消化库存的力量仍然偏弱。"严跃进表示。
李宇嘉预计，接下来会有越来越多的城市推进存量收储用作保障房、拆迁安置房等。他建议，对于消化周期过长的新盘项目，尤其是国企、城投项目，可考虑通过创新货币政策工具，注入中国版QE，收购在售项目用作保租房、配售型保障房，修复开发商资金链，以稳定开工和供地。
"对于消化超过70%、尾货去化难的项目，建议采取政府基金收购尾货的方式实现完全去化，让项目顺利交付。"李宇嘉说，对于前期消化较少、后续消化困难较大的项目，可通过产权调换将购房人置换到其他项目后，由基金介入整盘收购，考虑用于保租房或配售保障性住房。
他进一步强调，目前市场上的资产包、挂牌在售的二手房、新房库存都比较大，盘活的关键在于有大体量资金进来，按照评估价大量收购物业，从而把市场价格稳定住，不要再大幅度下跌。
不过，天风证券认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标，但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。
另据浙商证券研究，2023年全国商品房销售面积为11.2亿平方米，假设2024年销售面积同比降低10%，则大约有1亿平方米需求缺口。假设通过财政发力进行收储来消化1亿平方米的商品房缺口，则市场可以达到供需平衡，那么收储资金至少约为7000亿~9000亿元。
