第三类则风险更大，是通过嫁接第三方金融机构（或自身的金融机构），做首付消费贷。以华南区域某楼盘loft户型为例，销售会向购房者链接金融机构，向机构借出部分资金用于首付。据个人的资质和信用，贷款利率在2.83%~4.38%。
种类繁多的低首付套路背后实际折射的是楼市需求侧依旧疲软，开发商被迫通过"内卷"首付门槛提前抢占客户。
华南中原某分析人士告诉记者，前两年，有些开发商看好楼市行情，大量囤地，但现在去化速度非常慢，冷门镇街个别楼盘月均去化套数仅为个位数。在他看来，目前不少开发商已到了生死存亡的关键时刻，为增加去化速度，提高营销费用、提供首付资金支持、降低实际售价等组合拳频出也是被迫之举。
从更深层次而言，开发商通过首付贷、高评高贷等违规方式降低首付门槛，内卷争夺存量用户，背后风险重重。
招联首席研究员董希淼对第一财经记者表示，零首付、负首付对银行来说政策风险和实质风险都很大，房产抵押作为风险防控的手段，如果评估价虚高其效果可能大打折扣。对个人而言，过度加杠杆将可能引发家庭财务危机。之所以出现此类现象也反映出两个问题，一是银行信贷投放压力较大，特别是个人住房贷款增长压力大；二是房地产销售压力大，开发商卖房难。
针对零首付中涉及的"高评高贷"问题，董希淼认为，"高评高贷"中"评"、"贷"都在银行，银行自身也应加强把关，对房产交易合同里房价的真实性进行审查，尤其是对房价交易价格高于该区域市场价的应保持警惕。
对于购房者而言，背后法律风险也不容忽视。有法律人士指出，在上述"高评高贷"的操作方式中，开发商会与购房人签订阴阳合同：一份是标注有虚高价格的合同，用于向银行申请贷款；一份是真实价格的合同，作为实际交易购房的凭证。而这类阴阳合同、高评高贷本身属于"骗贷"行为，如银行审批环节发现异常将不会批准贷款，且对个人信用有影响。
河南尚博律师事务所徐振亮律师指出。通过这种方式进行购房的消费者大多数并没有真实的首付能力，购房者后续的真实房贷压力明显增大，一旦被银行或监管部门发现"零首付"行为，购房者将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险。同时，银行一旦停贷，购房者无法及时偿还银行贷款，将面临抵押房产被拍卖的风险。
针对近期零首付、负首付卷土重来的迹象，已有多地监管介入。5月26日，深圳市房地产中介协会发文，该协会在文中指出，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家"房住不炒"的定位，严格内部相应业务管理，并应开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与/协助此类以"负首付"或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。如发现房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，深房中协将立即报送行政主管部门依法依规查处等。
5月22日，广东省惠州市惠阳区住房和城乡建设局印发的《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》指出，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。
有业内人士认为，要防范"零首付""负首付"营销在业内蔓延，既需相关监管部门重拳整治，又需要银行、房企等多方主体守好底线，加强自律。
