事实上，对于购房者来说，"超贷"确能在某种程度上降低首付门槛，但同时也增加了房产的月供压力。惠州的某新房中介向记者提供了两种优惠折扣方案，一种方案是备案价基础上打八折，另一种则是开发商返1.7成首付，购房者支付0.3成首付即可"上车"。
他进一步解释，这两种方案在首付、月供上有显著差别，可以根据情况选择。以总价180万，贷款30年计算，第一种方案首付为29万，月供在5300左右；第二种方案下开发商会使用虚高网签价，帮购房者多贷一部分资金作为首付款，购房者实际只需要支付5.4万，但是后续月供则超6000元。原浙江银保监局也曾提示，在此类模式下，购房人看似"零首付"购得房产，实际却因前期人为做高房价、支付中介服务费和税费等，承担了远高于房产实际市场价值的负债。
值得注意的是，或是由于监管严控等原因，该模式具有一定隐蔽性。该中介告诉记者，目前当地"网红盘"并不会直接打出0首付的广告，都是需要内部熟人介绍，贷款行基本在四大行都可以做，利率在3.8%左右。
而在二手市场，这类"超贷"方式更为普遍，而且往往与房贷转经营贷等违规操作相结合。"我手上的房子基本都可以做零首付、低利率，而且可超贷一部分资金。"广州二手房中介丁丁（化名）介绍。按照她说的流程，该中介机构会先垫资完成购房流程。购房者随后抵押房产申请经营贷，成功后并将购房款、2个点的垫资费一并还给中介。在这一过程中，可以通过"高评高贷"的方式多贷出一部分资金，从而变相实现"负首付"。
丁丁介绍，如果有融资需求，近期也是很好的机会，大多业主由于急于出售、挂牌时间久等原因，往往很容易配合，甚至可以根据客户需要帮忙寻找"高评估价、低售价"的房源，从而获得更多超贷金额。"有客户买了千万级的房子，从中超贷了100多万。"
事实上，除上述通过超贷变相实现零首付、负首付外，在走访调查过程中，记者发现低首付背后还有三类操作模式。
第一类是开发商变相降价促销。开发商会通过第三方将首付款直接打入购房者账户内，购房者再将这部分金额转入开发商监管账户中用于支付首付款。这类情况多出现在一些区域边缘化、配套缺失的楼盘中。例如惠州某楼盘已销售多年依然还未清盘，降价促销力度过大又会激化与前期业主间的矛盾，"骑虎难下"之际开发商就会通过这类形式隐蔽补贴购房者。
第二类是开发商开放首付延期、分期政策。购房者可在初期支付一部分金额先锁定房源，剩余首付尾款可与开发商协商在3个月~1年内缴清。以东莞某临城镇区新盘为例，在其宣传中称可0.5成首付上车，实际则是分期支付。第一周仅需支付0.5成首付（即8万元），6个月后再缴纳0.5成首付（即8万元），一年后缴纳1成首付（16万元）。值得注意的是，这种模式此前就被市场广泛采用，但分期时间有逐渐延长的趋势。有业内人士告诉记者，因为开发商有回款的需求，因此原本首付延期通常需要在6个月内，但现在为抢客户，不少开发商将这一时间"内卷"至一年以上。
