复苏力量积蓄 房地产市场回暖还需再添一把火
房地产市场能否回暖、何时回暖，已经成为今年稳定经济的最大不确定性因素。去年四季度以来，各级官员频繁为房地产喊话，强调房地产的国民经济支柱产业地位；金融部门针对供需两端持续发力，超预期放开房地产各类融资通道；今年年初以来各级地方政府纷纷出台刺激政策，将稳预期、促进住房消费列为今年经济工作的重中之重。
经历过一场凛冬，在诸多利好政策刺激下，房地产市场已然有了一些回暖迹象。近期央行公布了1月份社融、信贷数据，表明货币政策相对宽松，企业融资环境改善，但是居民信贷持续低迷，反映出居民购房意愿不足。1月份商品房销售和房价变动数据也印证了这一点。尽管春节后部分城市市场有所回暖，但距离房地产市场全面走出困境，还需要一段时间的信心修复和更大力度的政策支持。
社融数据"开门红"背后居民信贷疲弱
近日央行公布了2023年1月份货币金融和社融数据：1月末广义货币（M2）余额273.81万亿元，同比增长12.6%，创下2016年年中以来最高水平。1月新增社融5.98万亿元，增速9.4%；新增人民币贷款4.9万亿元，同比多增9227亿元，刷新单月历史新高。
广义货币（M2）大幅增长，意味着市场流动性充裕，货币政策释放出强烈的支持经济增长信号。M2的高增长一方面源于积极的财政政策靠前发力，对各项投资产生了积极作用，另一方面在于居民存款大幅增加。1月住户存款增加6.2万亿元，同比多增7900亿元，反映出居民存款意愿增强，消费意愿，特别是住房消费意愿持续不振。
人民币贷款大幅增长，主要源于2022年针对基建、制造业投资支持力度加大，以及四季度对房地产信贷支持政策初步显效，其中基建和制造业投资是重要支撑，如保持投资对经济的持续作用，还需房地产投资接续发力。从贷款结构上看，企事业单位中长期贷款表现强劲，占到全部新增贷款的七成，而居民部门贷款持续疲软，仅占新增贷款的5%。1月企事业单位贷款46800亿元，同比多增13200亿元；居民贷款2572亿元，同比少增5858亿元，连续15个月出现负增长。企事业单位信贷规模对总体信贷规模构成重要支撑，而居民信贷规模大幅少增，特别是居民中长期贷款同比少增5193亿元。由此可见，去年以来房贷利率的下调并未在很大程度上刺激住房消费需求，反而由于存量房贷和新增房贷之间的利差，引发了"提前还贷潮"，导致居民新增贷款规模进一步减弱。
信贷对社融增长构成主要支撑，而企业债、政府债券则成为社融增长的主要拖累。1月份企业直接融资增加2450亿元，同比少增4827亿元，其中企业债券同比少增4352亿元。
房企融资方面，据中指院数据，1月份房企非银融资总额508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27%。其中信用债融资297.2亿元，同比基本持平；海外债发行67.3亿元，同比下降21.2%；信托融资15.6亿元，同比下降82.2%；ABS融资128.4亿元，同比下降55.5%。1月份房企融资数据下滑一方面源于房地流动性风险对市场的影响仍未消除，房企融资仍然存在一定障碍；另一方面去年四季度出台的房地产金融政策还需要一段时间的传导。此外，春节假期因素也是房企融资数据下滑的重要原因。
尽管从房企融资数据上未见根本性好转，但跌幅已经收窄，随着"三支箭"落地，房企融资环境正在修复。海外融资方面，近期国际评级机构开始上调中资房企评级展望，海外融资有望复苏。穆迪在一份房地产行业研报中判断，支持性政策对开发商融资的正面影响高于对房地产需求的影响，境内债市场环境有所改善，但财力较弱的开发商的再融资压力依然较大。股权融资方面，"第三支箭"落地后，已经有超过30家房企推出股权融资计划，募资总额超650亿元，仅万科就定向募资150亿元，成今年房企融资最大单。
楼市分化整体呈现弱复苏
房地产市场回暖需要销售端的支撑，从1月份以来的商品房销售数据看，市场整体呈现弱复苏状态。根据Wind数据，30个大中城市2023年1月商品住宅成交870.57万平方米，同比下降40%。如果扣除春节假期因素影响，该数据与2022年2月（春节月）相比则略有上升。由于春节期间房企推盘并不积极，1月份市场成交平淡也在情理之中。
根据中指院统计数据，1月份各线城市商品住宅成交量均出现不同程度下降，其中一线城市环比下降14.1%，二三线代表城市环比降幅均超40%。一线城市中上海最为坚挺，成交略有上升；深圳成交下滑最为明显，成交面积环比下跌40%。二线城市中宁波降幅最高，环比降幅达到65.4%。
