尽管成交量仍在下滑，但是从房价数据可以看出楼市开始呈现筑底企稳迹象。根据国家统计局2月16日发布的房价数据，1月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。其中一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月持平。
春节过后，各地楼市刺激政策逐渐落地显效，一些热点城市房地产市场出现明显回暖。据wind数据，15个典型城市2023年春节后两周二手房销售面积较节前一周分别增长33.3%、44.8%，也超过了2022年12月周均成交面积；而较2022年春节后两周分别同比增长84.2%、43.4%，已接近2021年水平。其中北京、成都两城节后两周二手房销量增幅在50%以上，深圳、南京也恢复至节前平均水平。
受人口流入、经济恢复以及楼市刺激政策影响，部分一二线城市房地产市场确实出现回暖迹象，但是也应当看到，大部分三四线城市市场仍在下探，特别是一些"保交楼"任务中、库存压力较大的城市，市场预期还远没有得到修复，房地产市场总体呈现分化格局和弱复苏状态，不同城市、不同区域甚至不同项目间分化严重，居民对住房消费偏弱的预期没有根本好转。从1月份房价数据分析，一线城市和部分强二线城市一季度有望触底企稳，在这些城市带动下，其他二线城市和热点三线城市有望跟进回暖，但需要更大力度的政策支持。
需求端政策精准发力是关键
随着房企融资环境的逐步好转，如何释放合理住房需求成为房地产市场回暖的关键因素。2022年全国各地楼市需求端政策层出不穷，内容包括优化限购、限贷，解除限售、限价，降低首付比例，降低房贷利率，购房补贴，放松落户限制，生育与住房政策挂钩，一二手房联动等，但仍然难以阻挡市场下滑态势。2022年全年商品房销售面积下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；销售金额下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。
与历史上前几次房地产市场调整（例如2008年、2014年）相比，本轮市场调整有着深层次原因：一是受人口因素、城镇化进程、市场供应等因素影响，供需发生根本转变，市场趋于饱和，刚性需求减弱；二是房价上涨与居民收入相背离，高企的房价导致刚需购买力不足；三是在"房住不炒"调控基调之下，严厉的调控政策将投资、投机需求挤出市场；四是近年来房企暴雷、项目烂尾事件频发造成购房者对项目交付产生担忧，市场信心受挫。基于上述分析，房地产市场回暖必须从需求端精准发力，提振信心，优化调整楼市限制性措施，降低购房门槛和交易成本，最大限度满足刚性需求、改善性需求。
年初住建部部长倪虹在接受媒体采访时表示，2023年，将坚持因城施策、精准施策，提振市场信心。对购买第一套住房的，大力支持；首付比、首套利率该降的都要降下来。对购买第二套住房的要合理支持；以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策的支持。
年初以来，已经有近30个城市调整了首套房贷利率，优化限购、降低首付、补贴税费等政策也成为各地优化楼市需求端政策的主要方式。例如2月16日惠州发布优化房地产调控政策，楼市限售3年变1年；2月7日四川提出优化住房限购、限售、二套房认定标准，动态调整首套房贷款利率下限等；贵阳提出将推行"认贷不认房"，首套房贷款首付比例降至20%。
根据目前市场形势和存在的问题，结合各地出台的楼市政策，我们认为释放合理住房需求还有一定的政策空间。对于一线城市和人口流入明显的热点二线城市，要密切关注库存、房价变化，适度加大市场供给，避免过度刺激政策引发新一轮房价上涨；对于市场持续低迷、库存压力较大的城市，则要进一步优化调整刺激政策，释放住房消费需求。具体可归纳为以下几个方面：
一是降低购房门槛和交易成本。包括适当放松限购、限售，放松二套房认定标准；降低房贷利率，延长贷款年限，降低二套房首付比例，降低交易税费；对低收入人群、特殊人群购房给予住房补贴支持；降低存量房交易税费，简化交易手续，允许"带押过户"。
二是解除限价政策，除带有保障性质的住房外，对纯商品住房允许企业根据市场情况合理确定市场价格，允许企业采取合理的降价促销手段。
三是加大保障性租赁住房、长租房建设筹集力度，鼓励地方政府平台或企业收购市场上过剩房源，或打包收购、改造烂尾楼作为保障性租赁住房或长租房，鼓励有条件的企业出资团购住房作为职工宿舍，满足新市民、年轻人住房需求。金融机构和政府部门从信贷、财政补贴、税收等方面给予保障性租赁住房、长租房运营企业更多政策支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
四是加速推进保交楼工作。保交楼不仅事关民生大事，也关系到市场信心的恢复。地方政府要落实主体责任，加强预售资金监管和项目监管，"一盘一策"协调处理各方关系；金融机构也要做好保交楼金融服务，落实保交楼专项借款，为保交楼提供资金支持。
五是加强对土地供应量和价格的调控。对于人口流出严重，住房供应过剩的城市，要严控建设用地供应；对于一二线热点城市适度增加住宅用地供应，严控土地出让价格，防止供需矛盾带动房价新一轮上涨。
