中国的住房保障新体系雏形
未来，中国住房保障新体系的基本逻辑是，做大做实政府主导的住房保障，包含面向低收入群体具有兜底保障性质的公租房，针对新市民、年轻人、新就业大学生等的配租型的保障性租赁住房，以及"14号文"提出的针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体、城市需要的引进人才、户籍无房"夹心层"等群体的配售型保障性住房，进而让公众享受体面的居住、城市化的公共服务，融入城市成为真正的市民。住房保障新体系将破解有效需求不足导致的需求断层问题，促进房地产行业的良性循环，构建"先租后买""先小后大""先上车后改善"的住房消费和资产拥有阶梯。
在保障性住房配租和配售"双轮驱动"的供给格局下，"14号文"提出的保障性住房属于配售型产品，面向有一定收入积累，想获得产权住房，但距离购买商品房又有一定差距的住房需求群体。首先是在所就业城市获得户籍的无房户。其次是以新就业大学生为代表的"人才群体"，他们享受过高等教育的红利、期望值比较高，但甫一进入社会就面对史无前例的高房价，因买不起房而颇为焦虑，节衣缩食"攒首付""付月供"，导致合理消费被挤压。最后是机关事业单位人员、企业新引进人才等。
保障性住房重在"居者有其屋"，要实现这一目标，政府就要大规模供应房屋。从人口规模、发展的基础、城乡差距、城市化进程、法制基础、历史路径依赖等方面来看，中国无法参照新加坡的住房保障制度，但是完全可以学习新加坡组屋"居者有其屋"的住房保障理念，加大低成本的土地供应，落实强制性中央公积金普惠贷款，落实公共服务均等化分配，助力实现这一目标，学习其"保基本""广覆盖"的原则，保障每一个国民能健康、体面获得居所和基本公共服务的权利的同时，也激发全体国民树立靠个人努力、积极向上获取财富的理念。
当配租型的保障房和配售型的保障房体系建立，保障性住房的短板得以补上，以完善的住房保障体系为基础，商品房市场才可能实现良性循环，市场+保障的房地产新模式才水到渠成。
"14号文"落地应如何破题
正所谓一分部署、十分落实，推动房地产业的供给侧改革，使"14号文"真正落地，需要解决土地划拨供应、配售保障性住房封闭流转、坚守"保基本"底线等问题。
根据"14号文"规定，此番政府提倡规划建设的保障性住房最大的特征是"保本微利价供应"。其中，土地划拨供应（将会只产生少量拆除成本）是关键。
对于35个城区常住人口超过300万的人口净流入大城市来讲，土地划拨的难度不大，但要做到有效供应不易。一方面，若是让这些城市新增划拨供地，其大概率会集中在城市的郊区或者外围，而有效购房需求主要集中在主城区或次中心；另一方面，当前城市外围区域的商品房广义库存实际已经比较大（比如，广州广义库存消化周期超过7年），且近两年相关地段的商品房价格也已明显下跌。在这些区域大规模供地，可能导致新的无效供应。
而"14号文"特别强调职住平衡、以需定供，即在供求关系发生重大变化、居民对通勤成本敏感的综合形势下，既希望增加供应，又要极力避免无效供应。基于此，我建议要增加中心区和次中心区供地力度。当然，地方政府会考虑土地收入对财政收入的影响，可能不会把中心区的靓地拿出来，如何解决这一问题？
盘活存量用地，不失为一个值得考虑的应对举措。根据原国土资源部统计，2014年全国城镇低效用地占比达40％以上，低效工业用地预估约5000平方公里。同时，近年来部分地产民企退出、资产重组、保交楼等，均会释放大量土地。"14号文"也提出，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地及闲置住房等建设筹集保障性住房。对于非住宅用地建设保障性住房，还有规划和用地扶持，比如变更土地用途，不需补缴土地价款，原划拨土地继续保留划拨方式，城市政府在规划指标上予以支持优化。
