事实上，2021年国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发[2021]22号），也提出了类似的存量用地盘活政策，但效果不明显，这一定程度上与保障性租赁住房资金"投入-产出"错配、难以平衡有关，也存在土地用途调整、消防安全验收等方面堵点没打通等问题。但更重要的是，原用地方（机关企业、学校、医院等）不愿将土地拿出来，甚至想打着保障房的名义给职工分房。另外，规划用地管理部门和住建部门在推进规划调整、用地房屋功能调整方面的协作力度不够。归根结底，地方政府在推动保障性住房方面的主体责任，并未得到有效落实。
如何盘活位于城市中心区的党政机关、国有企业及事业单位手上的大量可划拨供应地块，其关键就在于落实和细化地方政府的主体责任，夯实土地国家产权、全民所有的原则。这里，建议借鉴新加坡《土地征用法》授予政府出于任何公共目的征用土地的权力，防止"小集团"利益凌驾于公共利益之上。
土地供应之外，夯实配售保障性住房的封闭流转制度，也至关重要。所谓封闭流转，是指保障性住房要二次交易，只能由政府回购或出售给符合条件的人群，不能公开上市。其目的是杜绝寻租或套利，让房源分配给最需要的人，促进存量资源利用。"14号文"发布后，套利保障性住房的"福利分房"思潮再起，过去经适房、限价房、安居房等产权型住房"套利"的场景殷鉴不远，本来不能上市的规定（比如安置房）近年来在部分地方也已被突破。
因此，封闭流转要能一以贯之、不折不扣地执行，这是保障性住房不会重蹈产权式保障房"福利化"陷阱、真正分配给需要的人群的关键。为此，文件提出实行全国联网，加强对规划建设保障性住房全过程监督，严防政策执行走样。笔者认为，只要联网的技术保障到位，不动产登记系统明确流转规则，对违法者实施可置信的处罚，信息披露畅通，就一定能打消套利预期。
需要强调的是，规划建设的保障性住房应当坚守"保基本"的底色。保障性住房的区位选择和商品房一致、交错分布，但在面积标准、装修标准、配套设施等方面要和商品房的相关标准有所差异，防范"福利陷阱"。
我认为，新加坡组屋建设方面的一些经验值得借鉴。比如，住房面积方面，新加坡最小面积的二房式灵活组屋仅有36平方米，三房式组屋布局面积也仅有60～65平方米；建筑方面，组屋外立面多采用物美价廉的涂料，较少使用贴面砖等材料；配套设施方面，多数组屋临街而建，不设小区围墙，公共空间多以"底层架空""屋顶平台""交往走廊"等方式提供。中国规划建设保障性住房也要学习这个精髓，即坚守"保基本"，逼退套利，激发配售保障房购买人群为提高居住条件而继续努力奋斗的动力，从而建立梯度消费的理念，夯实房地产可持续发展的基础。
