广州房子的实用率，真是越来越没有"上限"了。
一开始，是南方面粉厂地块开创性地把阳台占比提高到了30%，本以为是地块素质太好，所以官方对它"开绿灯"，希望打造出标杆一点的产品。
没想到，接下来南沙挂了两宗江景宅地，同样给足甜头，半开敞空间比例提高到了30%，也就是实用率最高达到130%，跟南方面粉厂差不多了。
现在，广州实用率或许超150%的产品，也准备面市了......
说的就是今年9月20日，招商蛇口以底价10.18亿元、楼面价1.3万元/㎡拿下横沥岛2024NJY-3地块。
就在前两天，地块项目规划获批了。
而这项目地块，在出让的时候，就明确："大阳台"不超过套内建面的25%计一半计容建面，"空中花园"不超过套内建面的40%不计入产权面积。
按照一套建面约100㎡的房子计算，可多出约25㎡半计容的阳台以及约40㎡不计容的空中花园。
实用面积可以做到超150㎡，也就是实用率也许能达到150%。
要知道，我们目前常说的"新规后产品"，是指2023年11月印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》中，提到阳台占比最大能做到20%。
所以现在市面上实用率能做到110%、120%的产品，已经大大甩开之前实用率80%、90%的房子，足够让买家耳目一新。
实用率从120%→130%，用了几乎一年；但从130%→150%，用了不到两个月。
广州的房子，进化得越来越快了......
根据规划，横沥岛2024NJY-3地块将一共建7栋住宅，最低17层，最高32层，还有的23层、30层。
由于项目南向望横沥岛中轴涌，所以靠近涌景的1#、2#、5#楼层较矮，分别为17层、23层、17层。
另外，2#、3#、4#、6#、7#为两梯五户设计，1#、5#为两梯三户设计。
从设计上看，户型大部分能南向望横沥岛中轴涌，且结合2.5的容积率，项目中间有大片绿地园林，居住舒适度会比较高。
商业部分集中分布在项目南边，估计也会利用河涌做文章，打造亲水商业街。
车位方面，地下机动车位705泊，非机动车位682泊；地面机动车位77泊，非机动车位101泊。
乐居君从项目梯户比推测，项目应该不会做超级改善型的大面积段产品，应该还是以刚需/刚改为主。
不过即使产品面积段不是非常"壕"，但几乎每个户型都会配建筑面积约40%的空中花园，光是这点足以秒杀目前横沥岛上大部分产品。
广州市房协数据显示，新政后10天（9月28日-10月7日），南沙新房共成交700套，环比增170%；二手房成交281套，环比增393%。
而整个广州，9月30日至10月12日期间，新房认购量为6687套，是去年的2.37倍，二手房网签3771套，同比增长23%。
市场活跃度的确是上来了，这也为横沥岛2024NJY-3地块项目入市打好铺垫。
实际上，横沥岛2024NJY-3地块项目，还有个新的名号--"第四代住宅"。
而这样的住宅，已经相继在重庆、成都、武汉等二三线城市落地，广州，也不过是顺势而为。
想深一层，如果以后宅地都按照这个标准卷，会有哪些影响？
一来，广州已经变相实现"零公摊"，对于现在的购房者来说，跟以前花一样的钱，能买到更大更实用的房子，住得更舒适，固然是好事；
当然了，套内实用率提高，套外的电井、电梯、楼梯、过道、大堂等空间，就相应地"减肥"，这也会使得部分产品公配空间让人感到压抑。
二来，等等党又要纠结了。
本来以为实用率130%已经是王炸，没想到又来了个150%，这无论对购房者还是开发商来说，都是"背刺"。
谁能预料到，下一个项目是不是170%，甚至200%呢？
三来，至于有人提到这些新规产品会对周边二手造成"毁灭性"打击，乐居君认为倒也没那么夸张，毕竟同一个地段，除了看产品，刚需买家更看重价差。
相同地段，如果价差比较大，不会有人为了多几个平米的空间，而增加自己的成本。
最后，乐居君想提醒的是，实用率只是一个数字，更真实的空间感受，大家还是得去样板间看看。
乐居君也遇到不少项目说自己实用率超100%，但去到看样板间，居然跟新规前产品没啥差别。
另外，大家还要留意样板间有没有"隐藏手法"，比如打掉一个灵动空间，纳入到客厅，让客厅空间看起来更大等。
总的来说，广州产品迭代得快，是好事，但我们更要擦亮双眼，避免踩坑。
