供需关系的根本性逆转是调整的核心逻辑。历经二十余年发展，市场已从供不应求转为供大于求，投资性需求基本退出历史舞台。人口结构的变迁加剧了这一趋势：20-35 岁购房主力人群较十年前缩减 5600 万，城镇化率接近 70% 阈值，新增需求持续萎缩。与此同时，三四线城市过度开发导致总量过剩，70% 的库存集中于此，而需求端已转向改善型主导，低质刚需盘形成大量无效供给，供需错配矛盾突出。
信心缺失的负反馈循环进一步放大了市场压力。房价持续下跌打破了 "房产保值" 的传统认知，北京海淀部分房源跌幅超 40%，广州二手房均价年降 12.6%，强化了居民的资产缩水预期。上海财经大学调查显示，仅 28.2% 的消费者认为当前是购房好时机，43.2% 的年轻人更倾向租房，二手房平均挂牌时间已超 180 天。这种 "买后即亏" 的心理形成了 "观望情绪 - 需求收缩 - 价格下跌" 的恶性循环，即便北京租售比低至 1:500，仍难以刺激购房需求。
政策效应的结构性局限加剧了调整深度。2024 年以来，"四个取消、四个降低、两个增加" 及融资增量等政策密集出台，但呈现 "局部收效难以对冲整体乏力" 的特征。深圳、上海等核心城市政策放松后短期成交回升，但天津武清、南京江宁等郊区却因政策刺激引发二手房抛售潮，去化周期反而拉长。融资资源的错配更显致命：国企新增融资占比达 86%，华润置地融资成本仅 2.71%，而民营房企债券融资同比下降 20%，新城发展境外债利率高达 11.88%，形成 9 个百分点的成本鸿沟。
