从"弊"的角度来看，下调存量房贷利率将对银行短期净息差形成负面影响。某商业银行资深人士对《证券日报》记者表示，下调存量房贷利率，短期对部分银行的净息差造成一定压力，但整体可控。
"存量房贷利率下调需要考量多方面影响，除了关注银行净息差，还要关注市场提前还房贷情况，房地产市场复苏情况，以及其他金融产品投资机会等。"前述商业银行人士表示。
可行的实施路径有哪些？
实际上，虽然目前监管部门没有对存量房贷利率进行直接批量下调，但一些城市的相关举措也起到了一定效果。
随着监管部门对存量首套房贷利率下调的鼓励性政策出台，部分城市今年以来通过"商转公"（商贷转公积金贷款）的形式实现了存量房贷利率的下调。
董希淼告诉记者，"商转公"是指借款人在满足一定条件的前提下，将商业性个人住房贷款转换为公积金住房贷款。一般而言，公积金住房贷款利率低于同期限的商业性个人住房贷款。"商转公"有助于减少借款人及其家庭的房贷利息支出，降低还贷压力。对银行而言，"商转公"也可能减少提前还贷行为。
不过，董希淼同时表示，根据《住房公积金管理条例》，"商转公"不是住房公积金必须开展的业务。从全国层面来看，公积金住房贷款仅占整体房贷比重的16%左右，"商转公"开展面临着公积金资金不足等限制。对此，借款人应理性看待。相关部门和商业银行应积极创造条件、降低门槛、优化流程，为符合条件的借款人及时办理"商转公"业务。
叶怀斌也表示，部分地区商业贷款转公积金贷款有成熟的实践经验，可在原有路径中实现存量按揭贷款利率的下调。
也有机构提出，商业银行可以通过跨行"转按揭"方式下调存量房贷，即贷款者将现有按揭贷款直接转入其他银行，以实现存量贷款利率调降，但目前跨行"转按揭"方面还有待监管政策进一步明晰。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，如果跨行"转按揭"重启，或将倒逼银行加速存量房贷利率调整，对购房者而言无疑是有益的。但诸如如何建立统一的转贷程序，怎么避免新贷款银行附加过多转贷条件，如何缓解净息差收窄后银行面临的经营压力，还需后续更多细则出台来支撑。
