2026年1月，楼市还在"筑底震荡"阶段。 一线城市二手房挂牌量历史新高，三四线部分区域房价已回调到2016-2018年水平。 央行结构性降息落地，房贷利率继续下探，但很多人问：未来10年（到2036年），房价到底还会不会涨？全国会不会重回"闭眼买房赚大钱"的时代？
一句话结论：全国不再"普涨"，但结构性分化会越来越明显。 一线+强二线核心区+优质"好房子"仍有温和上涨空间（年均2-4%可能）；三四线+远郊+老破小大概率继续阴跌或横盘。 未来十年，中国房地产从"增量时代"彻底转向"存量优化+品质竞争"时代，房价涨不涨，主要看你买的是哪座城的哪类房子。
为什么全国房价不会再普涨？三大底层逻辑已变
1、人口红利终结，老龄化+低生育率直接砍掉需求基数 全国新生儿从2016年1786万腰斩到2022年956万，未来10年主力置业人群（25-45岁）将持续萎缩。 联合国+国家统计局预测：到2035年，中国总人口降至13.5亿左右，城镇化率接近75-80%后增速放缓。 需求中枢"L型"回落：2026-2030年年均新增住房需求约9-10亿平米，2031-2035年进一步降至8-9亿平米（远低于过去15亿+峰值）。 → 简单说：买房的人少了，房子却越建越多（虽供给在收缩，但存量已巨大），房价缺乏全民接盘的动力。
2、城镇化进入"后半场"，从高速扩张转向提质增效 当前城镇化率约67%，国际经验显示70%后增速明显放缓。 未来新增城镇人口主要靠中西部省会+城市群卫星城，核心城市虹吸更强，但整体增量需求减弱。 政策导向：严控增量、优化存量，大力推"好房子"、城市更新、保障房，挤出投机溢价。 → 房价不再靠"土地财政+人口红利"双轮驱动，更多靠"稀缺地段+品质供给"支撑。
3、供需格局逆转：从短缺→总量平衡→结构性过剩 全国住房建筑面积已超540亿平米，人均超40平米（发达国家水平）。 空置率预计升至20-25%，保障房覆盖率提升，年轻人"租购并举"接受度越来越高。 机构中性预测：2026年全国销售面积仍降5-6%，房价整体惯性下行或横盘，核心城市率先止跌回稳。
但结构性机会依然存在：哪些房子未来10年大概率还涨？
一线城市（北上广深）核心区、次新学区房、TOD地铁房 预计2026年前后筑底完成，2030年前缓慢修复，年均温和上涨2-4%。 原因：人口持续净流入、资源不可复制、政策托底最强、"好房子"标准提升后优质供给稀缺。
强二线省会核心区+城市群卫星城优质资产 如成都、杭州、武汉、南京、重庆主城等，结构性机会明显。 中西部省会可能出现"以价换量"后反弹。
"好房子"新盘：层高3米+、绿色智能、健康社区等高品质产品 政策重点扶持，老破小被加速挤出，改善需求将集中释放。
哪些房子大概率不涨甚至跌？
三四线非核心区、远郊大盘、老破小（房龄20年以上） 人口持续流出、库存高企，年均跌幅5-10%可能持续到2030年前后。
投资投机多套房持有者 未来持有成本上升（物业+税费+机会成本），租金回报率难超国债，金融属性弱化。
一句话总结 未来十年房价：全国不普涨，但核心资产不缺稀缺性溢价。 如果你在一线/强二线有刚需或改善需求，2026-2027年政策最宽松+价格洼地窗口期，入手优质资产大概率不后悔； 如果你在弱三四线或纯投资心态，继续观望或租房更灵活。
