2026年"十五五"开局，楼市正处在"止跌回稳"的关键节点，很多家庭纠结不已：现在不买房，10年后房价会跌成"葱价"，还是涨到"金价"？其实不用猜来猜去，内行人早已用"核心坚挺，外围回归"8个字道破本质。未来10年，房价既不会全面暴跌，也不会重现普涨神话，而是彻底告别"一刀切"行情，进入"选对城市、选对房子才保值"的结构性分化时代。
先破误区：为什么"葱价""金价"都是伪命题？
不管是担心房价跌到"白菜价"，还是迷信房价会再涨成"奢侈品"，本质上都是没看清楼市的底层逻辑已变：
• "葱价"论站不住脚：住房是刚需，且核心城市土地资源稀缺。2025年300城住宅用地成交规划建面同比下降13.7%，核心城市优质地块供应持续收紧，"物以稀为贵"的基本逻辑没变。加上政策托底明确，中央经济工作会议部署"着力稳定房地产市场"，各地通过降低房贷利率、优化限购等措施防范大跌，房价不存在全面崩盘的基础。
• "金价"论不成立：人口结构早已逆转。2025年我国60岁以上老年人口超3亿，新生儿出生率持续走低，25-49岁购房适龄人口总量减少，刚需增长乏力。同时，"房住不炒"成为长期定位，楼市从"金融属性主导"回归"居住属性本质"，投资炒作空间被大幅压缩，过去那种"闭眼买房就翻倍"的时代彻底结束。
数据最有说服力：2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36%，但核心城市新房价格反而上涨2.58%，这种"冰火两重天"的分化，正是未来10年的预演。
内行人8字箴言："核心坚挺，外围回归"，拆开看更清楚
"核心坚挺"指的是优质城市、优质板块的好房子，10年后依然保值抗跌，甚至有温和升值空间；"外围回归"则是多数三四线城市、非核心板块的房子，价格会向居住价值回归，金融属性逐渐消退。
第一类：核心城市核心区--10年后仍保"硬通货"属性
这里的"核心城市"，指北上广深等一线城市，以及杭州、成都、合肥等人口持续流入、产业实力强的核心强二线城市，尤其是这些城市的核心板块（如北京海淀、上海浦东、杭州未来科技城）。
• 10年后趋势：稳中有升，抗跌性极强，相当于"优质资产"而非"普通商品"。
• 支撑逻辑：
1. 人口持续流入：这些城市聚集了全国顶尖的就业机会、教育和医疗资源，2025年北京优化楼市政策后，新房日均网签量增长72.8%，二手房增长37.4%，需求基础坚实。
2. 改善需求主导：随着居民收入提升，对"好房子"的需求旺盛，2025年30城120平米以上改善型户型成交占比超30%，核心区高品质楼盘去化良好。
3. 政策精准托底：这类城市政策优化空间大，2026年预计继续降低购房成本、支持多孩家庭购房，进一步稳定市场预期。
就像经济学家朱民所说，人口持续流入的城市能保持房价稳定，10年后这些地方的房子依然是家庭财富的"压舱石"，不会大幅贬值。
第二类：普通二线及强三线城市--10年后"内部分化"严重
这类城市数量最多，比如部分省会城市、区域中心城市，10年后的房价会呈现"核心板块坚挺，远郊板块阴跌"的格局。
• 10年后趋势：整体横盘或小幅波动，核心地段（如城市CBD、优质学区、地铁沿线）的房子保值，远郊新城、缺乏配套的板块可能持续调整。
• 支撑逻辑：
1. 需求分化：本地改善需求仍在，但新增刚需有限。2025年这类城市144平米以上大户型成交占比提升，说明改善是主力，而远郊刚需盘因人口流入不足，去化困难。
2. 政策"因城施策"：部分城市会通过购房补贴、税费减免激活需求，但难以改变整体分化态势。比如四川遂宁对新房发放2%购房补贴，只能短期刺激，无法支撑长期上涨。
3. 库存压力不均：核心板块库存去化周期多在15个月的健康水平，而远郊板块库存积压严重，出清周期长达30个月以上，价格自然承压。
第三类：多数三四线及以下城市--10年后回归"居住本质"
这类城市以人口流出、产业薄弱为典型特征，尤其是远离城市群、依赖资源型产业的小城。
• 10年后趋势：长期下行压力大，价格向合理估值回归，部分城市可能回到2015年前后水平，"买得起、卖不掉"成为常态。
• 支撑逻辑：
1. 人口持续外流：老龄化加剧+年轻人向大城市迁移，购房需求不断萎缩，很多家庭出现"一套房够住、多套房闲置"的情况。
2. 库存消化困难：过去棚改货币化推高的房价缺乏基本面支撑，2026年政策鼓励将存量商品房转为保障性住房，进一步分流刚需，库存压力持续存在。
3. 产业支撑不足：缺乏优质就业机会，居民收入增长缓慢，难以支撑房价上涨，房子的金融属性逐渐消失，只剩居住功能。
国际经验也能佐证：日本老龄化过程中，非核心城市房价长期调整，中国这类城市也会遵循相似规律。
10年后更值钱的3类房子，2026年可重点关注
不是所有"核心资产"都能保值，10年后真正值钱的房子，要满足这3个条件，2026年买房可按这个标准选：
1. 改善型优质住宅：品质为王
随着"住好房"需求升级，120-144平米的大户型、绿色低碳住宅、有优质物业的小区会更受追捧。2025年上海、长沙等城市120-144平米户型成交占比明显提升，合肥、宁波等城市144平米以上大户型需求旺盛，这类房子因为稀缺性，10年后依然好卖。
2. 配套成熟的核心地段房：资源稀缺
靠近地铁、优质学校、大型商业体、三甲医院的房子，不管是自住还是流通，都有天然优势。尤其是核心城市的成熟板块，配套落地无需等待，避免了"画饼新区"的规划落空风险，长期保值能力更强。
3. 城市群辐射范围内的卫星城房产：借势发展
长三角、粤港澳、京津冀等城市群内部的卫星城，比如苏州昆山、佛山顺德，能承接核心城市的产业和人口外溢，2025年这类城市二手房"以价换量"态势明显，随着交通互联互通升级，10年后房价有望稳步跟随核心城市增长，性价比高于单独的三四线城市。
2026年该不该买房？分3类人群给出明确答案
1. 刚需自住：2026年是窗口期
如果是结婚、落户、孩子上学等刚需，现在买房正合适。2026年政策持续宽松，商贷首套利率普遍降至3.5%-4%区间，公积金利率低至2.6%，百万贷款30年能节省几万甚至十几万利息；同时，开发商为去化会推出优惠，核心城市优质楼盘选择较多，刚需可以"挑着买、慢慢选"，不用恐慌性入手。
2. 改善置换：优先"卖旧买新"
手里有老破小、远郊房的家庭，2026年可抓住政策红利置换。各地"卖旧买新"退税政策、二套商转公等举措落地，降低了置换门槛。建议优先换成核心板块的改善型住宅，既提升居住品质，又能锁定优质资产，避免手里的房子10年后贬值过快。
3. 投资购房：坚决"精挑细选"
如果想靠买房投资，必须放弃"遍地捡漏"的想法。未来10年，房地产投资回报率会回归理性，大概率和通胀持平或略高。投资只适合核心城市核心区的优质住宅，且要做好长期持有准备；三四线城市的房子坚决不碰，否则可能面临"砸在手里"的风险。
10年后买房vs不买房，生活差距在哪里？
• 买对房的人：房子不仅能满足居住需求，还能实现财富保值，子女教育、医疗等配套资源有保障，生活稳定性更强。但要承担房贷压力，需确保收入稳定，避免断供风险。
• 没买房的人：不用背负房贷，资金流动性更强，可用于投资理财、提升生活品质或创业。但要面对房租上涨风险，尤其是核心城市，10年后租赁市场可能更成熟，但优质房源租金仍会稳步上涨，且缺乏房产带来的归属感和资产安全感。
• 买错房的人：手里的房子可能"卖不掉、租不出去"，既占用资金，又面临贬值压力，甚至可能影响家庭财富状况，成为"资产包袱"。
