经济学家热议"提前还贷"：存量房贷利率调整空间有限
提前还贷本身不会直接影响楼市复苏，但要小心存在金融降杠杆机制对宏观经济的影响。
"提前还贷""提前还贷比借钱难"在2023年开年登上各大社交平台热点话题，同时关于调降存量房贷利率的呼声日渐高涨。
针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会近日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。
存量房贷利率到底能不能下调？银行又该如何应对目前的"提前还贷潮"？对此，中国房地产报记者采访了植信投资首席经济学家兼研究院院长连平、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰、思睿集团首席经济学家洪灏展开讨论。
存量和新增房贷利差拉大是主因
中国房地产报：春节过后，全国各地涌现"提前还贷潮"，主要受哪些因素影响？
连平：一是存量房贷利率与新增房贷之间的利差较大。始于2021年三季度末的房贷利率下调周期，到2022年12月末，新增个人住房贷款平均利率累计降幅在125bp左右，部分购房者选择提前还贷主要是节省长期房贷的利息支出。二是过去一段时间国内宏观经济放缓，资本市场投资回报率有所下降，并且存在一定投资风险，导致这部分群体对未来投资市场预期回报偏悲观，部分存量购房者通过理财收入、资本市场投资收益等渠道获得的投资回报覆盖贷款本息支出的能力明显下降，因此选择收回投资资金提前还贷。最近有部分机构为存量购房者提供按揭贷款置换的行为，也是引发局部提前还贷行为的一个重要因素。
陈杰：根本来说是贷款者感觉提前还贷更划算，能在满足同样理财目标下减少支出成本，在资金各种配置中让成本最小化、收益最大化，是自身理性的表现。大部分存量按揭贷款的利率与新增按揭贷款的利率方差较大，也与市面上其他可以获得的融资方式比如信用贷、消费贷的利率差别较大，这是最直接的触发原因。当前其他资产端投资收益率下行严重，按揭贷款利率与之形成鲜明对比，相对机会成本就显得高起来，但凡还有余钱，不如就用来偿还房贷，这是这轮还贷潮区别之前的一个特别背景。
另外，房价上行预期减弱，房贷利率对比反差大，挫伤了投资者用高机会成本的杠杆资金投资购房的积极性。去年以来大部分城市的房价走弱，近期也还没有看到特别明显的反弹迹象。在房价上升期间，利用杠杆去购买资产，只要借贷利率低于资产预期上升速度，都是理性的，享受杠杆放大收益。但如果房价平盘甚至下行，再用高机会成本的资金来进行购房投资就不划算了。
洪灏：其实还是因为房贷利率预期下行，存量和新增房贷利差越拉越大，导致购房者提前还贷的意愿加强。很多购房者坚持提前还贷还与银行理财收益持续下滑有关，此前虽然房贷利率相对较高，但银行理财产品收益也较高，许多购房者选择将手中存款购买理财产品，来赚取利息差。现在理财收益持续下滑，与其将手中存款购买理财产品，不如提前还贷减少损失。去年全国住户存款增加18万亿元，提前还贷可以理解成"变相理财"，是老百姓基于当下市场对自身财务投资的合理安排，无需过多解读。
下调存量房贷利率对银行来说是"割肉"
中国房地产报：现在调降存量房贷利率的呼声渐高，到底可不可以下调？
陈杰：这完全取决于银行自身的风控能力。存量个人按揭贷款利率跟着市场利率走势下调，对银行来说不仅是"割肉"损失收益的问题，主要是房贷是银行的优质高收益资产，无论资产占比还是收益占比都很高，在大银行资产占比普遍在30%左右（中等上市银行在25%左右），收益占比还更高，会对其流动性和资金配置造成很大冲击。一般银行即使想"让利"或与贷款者"同克时艰"，也不敢轻易开启存量房贷利率调整。
另外，存量的浮动利率房贷虽然有自动锁定LPR机制，但各个银行往往会有附加利率，这个附加利率导致存量房贷与新增房贷还是有利差。锚定LPR的存量房贷利率一年才调整一次，存量房贷利率调整与新增房贷利率之间有较长的时间差，所以LPR机制也挡不住贷款者考虑提前还贷。
