连平：目前来看调整存量房贷利率的主要手段是调降LPR中长期基准利率，今年央行仍有小幅下调的可能性，商业银行主动调整房贷利率概率偏低。考虑到当前全国个人住房贷款余额达到38.8万亿元，占全国金融机构贷款余额的18.1%，体量庞大，涉及商业银行盈利和息差收入占比较大，一旦调整存量房贷利率，短时间内对商业银行的经营情况将产生较大的波动和影响，不利于银行体系的稳定，因此短期内全面推行存量房贷利率调降的概率较低。
洪灏：以前没有调降存量房贷利率的先例，我个人也不是很赞同这么操作。存量购房者可以提前还贷甚至是想办法"转贷"来替换掉高利率，但要求下调存量房贷利率跟房子降价去大闹售楼处是一个逻辑。银行也缺乏降低存量房贷利率的动力。存量房贷客户还是按照当时贷款合同利率执行，如果合同利率为浮动利率那可以享受到利率下降的优惠。从目前市场来看，2023年LPR仍有较大下调的可能性，可以进一步带动房贷利率下行。
中国房地产报：房贷利率下行引发的提前还贷事件不断，对银行有何影响？银行应该如何应对？
洪灏：直接影响银行的收入。在经济增长放缓的大环境下，银行的个人房贷业务是风险较低、收益相对较高的长期稳定优质资产。增量房贷申请量下降，存量房贷被提前偿还，银行收益自然受到影响，也考验银行资产负债管理的能力。
连平：目前还不清楚具体提前还贷的金额，但提前还贷这个话题并不是第一次出现，以往类似的房贷利率阶段性下行周期中也偶有发生，提前还贷需要有流动性条件和付出一定的成本，从历史来看对银行影响有限。商业银行还是应当按照已经签署的合同约定及相关条款，做好购房者提前还款的工作。
陈杰：我认为有条件的银行，适当主动进行存量房贷利息成本的阶段性减免或提供一定的优惠，让贷款者观望一下再做决定，市场下行要多方一起共担成本。另一方面，银保监会要组织在银行全行业内考虑研究，增加存量房贷利率基于LPR机制的调整次数、缩短调整周期，部分消除贷款者因为新旧房贷利差长期存在而产生的提前还贷动机。
提前还贷潮对楼市影响不大
中国房地产报：这一轮"提前还贷潮"对楼市影响几何？
连平：提前还贷对楼市的影响只是阶段性的，难有大的扰动。楼市运行关键看政策、周期性和需求等因素。随着国内宏观经济形势好转，包括房地产市场本身有望在今年二季度触底企稳，资本市场信心回升带动整体风险资产回报率的改善，后续考虑提前还贷的群体会逐步减少。当前房地产市场正从全面下行逐步转向复苏，但仍然不能低估房地产市场复苏所面临的阻力和潜藏的风险。下一个阶段政策应针对不同住房需求精准实施，进一步加大供给侧金融政策支持力度，促进政策加快步伐有效落地。
洪灏：提前还贷潮对楼市整体影响不大。房地产行业正在政策支持下缓慢复苏，尽管目前政策支持力度相当大，但相较于2014年房地产耗费一整年时间修复，眼下房地产面临的很大挑战，这也使得我们对复苏所需的时间应有客观的预期。这一过程也是信心逐步修复的过程，亦是以房地产投资周期最终越过其拐点逐步恢复的过程。尽管从中长期维度审视，房价大幅上涨的可能性较低，但城镇化进程和改善性住房需求仍存，房地产依然可能会迎来一个恢复期。
陈杰：提前还贷本身不会直接影响楼市复苏，但要小心存在金融降杠杆机制对宏观经济的影响。在房价上升时，大量居民进行按揭贷款，表面是用房子进行抵押，实际是用未来预期收入流的贴现进行抵押，大大增加了银行可发放贷款能力，银行体系资产负债表为此扩表，引发了连环系列的资金扩张，带来了社会上资金流动性很充足，所以房地产在这个层面上是起到了金融加速器的作用。但如果购房者大规模提前还贷，相当于提前提取储蓄的另一面，同样带来银行体系资产负债表缩表，产生连锁反应，带来货币流动性下降，事实上起到了金融减速器的效应，通过这个机制，可能会对恢复楼市乃至恢复经济都产生一定的抑制作用。
当前一方面要稳定楼市，并彻底消除烂尾楼可能出现的风险；另一方面还要从宏观经济基本面着手，稳定了经济，股市和理财产品收益率回升，收入预期看好，并同时做好社会保障体系建设，让人们敢买房敢改善住房，那提前还贷潮就会消减不少。
