由此便不难理解为何全国多地正在推进住房"以旧换新"。4月底至5月初，深圳和上海两地的房地产行业协会和中介协会提出倡议，发起商品房"以旧换新"活动，均针对计划出售二手房并购买新房的居民。参加活动的房企、房地产经纪机构与居民达成协议，换房居民先与房企达成购买新房的意向，再由房产经纪机构优先推动其旧房交易，即"全城推、优先卖"，如果旧房未能在一定期限内出售，居民可以无条件"退房退款"。
如此"以旧换新"意在缩短"卖一买一"的置换周期。易居研究院研报显示，相比传统置换模式，在新模式下，"卖旧"和"换新"两项工作同步推进，置换周期从传统的6个月压缩至1个月。
除去这样以房企、房地产经纪机构与居民三方达成协议的方式"以旧换新"，一些地方国资亦在进行兜底收购，如郑州政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，2024年在主城区收购5000套旧房，再将旧房交易款直接打入换房业主想要购买的新房开发商账户。郑州提出两种模式各自分担5000套"以旧换新"任务。
但是更多地方还是以"三方协议"的方式"以旧换新"，政府给予一定补助，最新的案例来自武汉。这座城市5月6日发布的楼市新政提出，推行"卖旧买新"交易新模式。一方面鼓励三方联动，实现旧房"先卖"、新房"优买"；另一方面对符合条件的"以旧换新"居民，由区财政部门对居民"卖旧"时缴纳的增值税按计税价格的1％给予补助。
显然，地方政府的财力正在制约其采取"兜底收购"的方式"以旧换新"。
地产经济学者邓浩志认为，"以旧换新"是救楼市的大招，既促进二手市场，也带动一手市场。但是地方财政承受能力是个考验。"以旧换新"的模式多样，只有政府主导的二手房收购才算真的"以旧换新"，绝大多数城市由开发商主导的"以旧换新"其实就是"寄卖"，只是给购买新房的业主一定时间处置旧房的周转时间。由于住房"以旧换新"需要地方政府具备一定财力，所以恐怕也只有一二线城市地方政府能使用这个"工具"，三四线城市缺乏能力。
外界对于政府"兜底收购"的期待，隐含着另一层面的焦虑，即当下居民似乎难以像2015年那样加杠杆"去库存"。
"存量时代"去库存的挑战
棚改货币化，以及农民进城购房，被认为是2015年房地产"去库存"的发动机。
2014年7月，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，提出当时的棚户区改造工作"与推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比还有较大差距"。
此后，为加大棚改力度，央行于2014年创设抵押补充贷款（PSL），并通过国开行、农发行发放棚改贷款，为地方棚改提供了丰富的资金来源。截至2017年PSL累计新增6350亿元，年底余额2.69万亿，同增30.8％。与之相伴的是棚改货币化安置取代实物安置成为主流，人们拿到钱后选择到市场上购买商品房，从而推动了房地产去库存。
2016年、2017年是棚改货币化安置大年。2017年5月国务院常务会议提出，在库存量大、房源充足的县市进一步提高货币化安置比例。有数据显示，2016年、2017年棚改货币化安置比例分别达到48.5％、60％。
在连续两年棚改实际开工套数均达到600万以上的背景下，伴随着楼市调控政策放松，房地产市场经历了一轮"涨价去库存"，以致2015年才提出"去库存"，2016年下半年便再次收紧调控政策，一直延续至2021年年末。
李宇嘉认为，上一轮去库存，以增量（居民加杠杆购房）消化存量，本应当让商品房供求回到健康轨道，但是仅仅过了7年时间，就又一次面对去库存，而且是新房和二手房都要去库存。如果说上一轮去库存还有巨大的需求空间，如今这个空间被填满了。
上一轮去库存刺激了需求，去化了库存，但是另一方面又驱动地方政府卖地，房企追求高周转，碧桂园、恒大等成为头部房企，因此在去库存的同时，也带来了史无前例的"加库存"。
李宇嘉认为，未来去化库存，无法以增量带动存量，大部分存量需要自我消化，这个过程已经开启。近年来，房企债务风险爆发、新盘去化率下降、旧库存增加、割肉出货。金融机构坏账攀升，投资客资金链断裂，法拍房不断创新高，都是库存自我消化的种种表现。
在增量难以带动存量的情况下，外界对于政府直接"下场"有了更多期待，一些地方政府也明确了收购库存用作保障性住房的路径。
2023年1月，央行曾设立总额1000亿元的租赁住房贷款支持计划，支持8个试点城市批量收购商品房用作租赁住房，如工商银行重庆市分行宣布重庆市首笔租赁住房贷款支持计划项下租赁住房购置贷款在3月底成功投放，金额3.04亿元，共涉及900套存量房屋。
平安证券研报认为，各地国资分批次收购存量住房转做保障房，资金来源可以分为三部分：首先，商业银行以住房为抵押物发放贷款，利率水平不超过同期个人住房贷款。其次，综合考虑运营成本、空置率及租金回报率，保障性住房的运营收入未必能够覆盖贷款利息成本，可由中央财政提供 2％-3％贴息，并引入民间资本参与运营。最后，央行可设立万亿以上规模的专项再贷款，为商业银行提供充足的资金。
不过，正如长江证券研报所分析，历史上的去库存，是依靠政府部门和居民部门大力加杠杆来实现，而本轮政府收储，库存并未实质去化，只是从居民部门阶段性转移至政府部门，考验地方财力和杠杆空间。
短期内地方政府是否有能力加杠杆去库存，考验的是其财力，但是如果放到更长的周期来看，当房地产进入"存量时代"，新一轮去库存过程中需要改变的还有地方政府的行为模式。
就在4月30日晚间，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。这份通知称，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的土地供应调节机制。
其中重申2019年6月便已制订的规则：商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照"盘活多少、供应多少"的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回），动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。
第三方机构克而瑞统计称，有可比数据的411座城市在2024年的宅地计划供应量仅有1.83万公顷，同比降幅为18％。分城市能级来看，一线、二线、三四线城市在2024年的宅地计划供应量分别同比减少了12％、25％和18％。
尽管411座城市宅地计划供应量相较去年下降近两成，但是如果参考2023年实际完成的土地交易面积，计划供应量仍然达到交易量的1.7倍。李宇嘉认为，可见，各个地方仍想卖地，因此新房必须从源头上去库存。
当房地产市场的供求关系已经发生改变，简单的以增量去库存已经不再使用，这也是中共中央政治局会议提出"统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施"的原因之一。
