事实上，2022年以来，万科的销售规模仍在持续下降。根据4月6日万科发布的2022年3月销售业绩公告，3月份，万科实现合同销售面积236.9万平方米，合同销售金额415.3亿元，同比减少33.9%。2022年前三个月，万科累计实现合同销售面积632.7万平方米，合同销售金额1065亿元，同比减少40.66%。
在2021年，万科的新开工规模下降，开发业务新开工计容面积约3265.3万平方米，同比下降17.6%。
新开工下降的同时，万科仍在积极获取新项目。2021年，万科获取新项目148个，总规划计容建筑面积2667.4万平方米，权益计容规划建筑面积1901.4万平方米，权益地价总额约1401.5亿元，新增项目平均地价为6942元/平方米。
截至2021年末，万科在建项目总计容建筑面积约10367万平方米，权益计容建筑面积约6428.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约4521.7万平方米，权益计容建筑面积约2910.1万平方米。
多元化业务转型
面对房地产行业阵痛，房地产开发业务下降的情况下，万科正在积极布局多元业务快速发展。2021年，万科的万物云、物流业务、租赁住宅和商业业务分别实现营业收入240.4亿元、31.6亿元、28.9亿元及76.2亿元，分别同比增长32.1%、68.9%、13.9%及20.6%。不过，上述业务在2021年万科4528亿元的营业收入中，占比均较少。
不过，中泰证券在研报中指出，万科从2014年开始地产产业链多元化布局，已陆续完成从投入期到成熟期的过渡。其认为，未来三年公司成熟运营的多元化业务布局，将持续驱动经常性业务收入及利润贡献。
而在财务方面，万科的负债规模仍在攀升。年报数据显示，截至2021年末，万科的负债总额为1.55万亿元，同比增长1.75%；其中，有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%。同期，公司货币资金为1493.52亿元，尚未覆盖其有息负债。
不过，在万科的有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计586.2亿元，占比为22%；一年以上有息负债2073.4亿元，占比为78%。
分融资对象来看，银行借款占比为56.1%，应付债券占比为21.8%，其他借款占比为22.1%。分境内境外来看，境内负债占比75.8%，境外负债占比24.2%。截至2021年末，万科的综合融资成本为4.11%。
从"三道红线"指标来看，万科符合"绿档"要求。截至2021年末，万科的净负债率29.7%，处于行业低位；货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，较2020年末提升约0.2倍；剔除预收账款的资产率为68.4%；资产负债率为79.74%，下降1.54个百分点。
广大证券在研报中表示，当前疫情反复对经营造成影响，万科2022年-2023年归母净利润预测为274亿元、332亿元，分别下调25.5%、13%，新增2024年归母净利润预测为395亿元；当前A股股价对应2022年至2024年PE估值分别为9倍、8倍、6倍，H股股价对应为7倍、6倍、5倍。公司前期减值计提充分，利润率有望逐步修复，多元化业务提升长期估值。（思维财经出品）■
