农村宅基地转让,房屋卖出后,遇到拆迁怎么补偿?

2022-02-23 17:28     晋州普法

很多被征收人都有这样的疑问:“农村宅基地上的房屋转让之后,如果遭遇拆迁,补偿款究竟如何分配?”

一般情况下,房屋买受人的身份直接决定了买卖的效力。对于发生在同一集体经济组织成员之间的房屋买卖,只要符合法律、法规规定的农村宅基地的用地条件或者经过有关组织或部门批准的,一般应当认定房屋转让行为是合法有效的,双方当事人应依约履行。但如果宅基地房屋买卖双方不属于同一集体经济组织,一般认定买卖合同无效。

具体有以下三种情况:

一、买卖有效,拆迁款归转让后的房屋所有权人。

对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,假如查明无欺诈、显失公平等情形存在,应当认定房屋买卖合同有效,拆迁补偿归转让后的房屋所有权人所有。

【案例】

刘某、张某均系即墨区龙泉街道某村村民。2001年11月,刘某将其位于该村的一套老房屋卖给张某,张某同时支付了购房款,刘某将涉案房屋的相关证件交付给了张某,但未办理过户。张某一直居住在该房屋内。2015年3月,张某与村委会签订房屋补偿协议1份,张某选择了房屋1套及拆迁安置费17万余元。后,刘某就卖房事宜反悔,向张某索要该房屋拆迁所得利益,二人产生纠纷。刘某遂诉至即墨法院,要求判令张某将该房屋拆迁所得利益返还刘某,并由张某承担案件诉讼费。

法院针对买卖合同是否为原告刘某本人所签这一争议焦点问题,依申请委托专门机构对签字笔迹进行了鉴定。经鉴定,该合同中刘某的签字系其本人书写。法院对该房屋买卖合同的真实性予以确认,因刘某、张某均系本村村民,双方买卖合同成立,不违反法律强制性规定,拆迁所得的补偿利益应归张某所有。最终,法院驳回了刘某的诉讼请求。

二、买卖合同无效,拆迁款归原房屋所有权人。

对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,假如合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理,双方当事人应各自返还房屋及购房款,如遇拆迁,补偿款归原房屋所有权人所有。

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