山东省住房和城乡建设厅会同九部门联合印发的15条新政，正为那些"旧房卖不掉，新房买不成"的家庭打通一条前所未有的置换通道。
"旧房按期售出，置换流程推进；若未售出，由机构'兜底收购'或退还意向金。"这是近日山东省十部门联合印发的《关于住房"以旧换新"的指导意见》中的核心承诺。
12月12日，山东省住房城乡建设厅召开新闻通气会，对这份指导意见进行深入解读，宣布将通过三种创新模式打通新房与二手房市场壁垒。
01 政策破局
山东省房地产市场正处在深度调整阶段，群众住房需求已从"有没有"转向"好不好"。尽管改善性需求潜力大，但受二手房交易周期长、资金压力大等因素制约，换房需求难以释放。
山东省此次出台的"以旧换新"政策，被视为稳定楼市、促进消费的重要举措。省住房城乡建设厅党组成员、副厅长麻鹏飞表示，该政策旨在"缩短交易周期，打通市场置换不畅的堵点"。
此前，山东多地已进行试点。临沂城投集团打造"焕新购"品牌，25天即可完成全部过户手续；潍坊则建立了"兜底包销"机制。
02 三种模式
此次山东推出的住房"以旧换新"政策提供了三种主要模式，针对不同需求和情况的家庭，核心创新在于通过机制设计消除了置换过程中的最大不确定性。
模式一：卖旧换新
这种模式支持房地产经纪机构提供"帮卖"服务。经纪机构、房企与购房者签订三方协议，约定在一定时间内出售旧房。
若旧房售出，则按约定购买新房；若未售出，则由经纪机构联动房企对旧房开展"兜底收购"或退还新房意向金。
模式二：收旧换新
该模式提供政府主导、房企主导和其他主体主导三种路径。由政府主导时，可指定本地国有企业作为收购主体，收储普通商品住房，用作保障性住房等。
由房企主导时，购房者先支付新房首付，旧房房款可直接抵顶剩余新房房款。这大大缓解了换房者的资金压力。
模式三：拆旧换新
该模式针对城镇老旧住房，鼓励各市"一项目一策"推进自主更新、原拆原建。在符合规划和安全要求的前提下，允许补齐公共配套设施，新增建筑量不计入容积率。
03 配套支持
为降低换房成本，政策鼓励各市对"以旧换新"居民发放购房补贴。目前，济南已出台政策，对出售自有住房并购买新建商品房的，给予最高10万元补贴。
金融支持方面，政策优化了住房公积金使用。符合条件的"以旧换新"购房者，再次申请公积金贷款购买新房时，可核减一次公积金贷款次数。
同时，山东全面推广二手房"带押过户"业务。省自然资源厅总规划师朱潇举例，这一政策可让换房者免去筹集"过桥资金"还清旧贷的繁琐程序，大幅缩短办理周期。
04 流程优化
在交易流程方面，山东将推动"一站式"服务，在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约等各环节实现信息共享和业务协同。
针对旧房价格评估这一关键环节，山东将指导各市制定二手房价格评估细则，形成统一标准规范。同时推广"双盲评估、轮换评估或多机构评估"模式。
网签备案流程也将优化，允许居民先定新房，待旧房完成转移登记后再办理新房网签。这样可以让居民最大限度享受相关优惠政策。
05 市场影响
山东省此次推出的"以旧换新"政策不仅考虑了购房者需求，也兼顾了市场可持续性。
政策鼓励对旧房进行"微改造+功能升级"后再销售，支持将收购的旧房改造用于租赁住房。这些措施既盘活了存量资产，又完善了住房保障体系。
在金融风险防控方面，政策强调对"以旧换新"交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用。
淄博、烟台等市已先期开展"卖旧换新"活动，完成住房置换1200余套。潍坊建立的兜底包销机制，累计完成202套旧房收购，抵顶购房款1.62亿元。
随着山东这套政策组合拳的全面落地，困扰无数家庭的"卖旧买新"难题或将迎来系统性解决方案。楼市稳则经济稳，山东打出的这"第一枪"，瞄准的不仅是去库存，更是重塑市场信心的重要一步。
