要加大对养老地产、新市民等重点领域的信贷支持力度。老龄化将带来养老地产发展需求。国家统计局数据显示，2022年中国60岁以上人口占比达19.8%，65岁以上人口占比超14.9%。预计到2035年，60岁及以上老年人口或将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%。随着我国老龄化程度加深，住房反向抵押或为未来业务新方向之一，养老地产、旅游地产融资需求上升。养老地产行业面临较大的发展机遇。预计到2027年，中国养老地产市场规模将达到4.2万亿元。与此同时，还要更好满足新市民的合理购房信贷需求。目前新市民分布在各行各业，主要以工人、蓝领、小微企业主、个体工商户、高校学生等为主，未来要加大支持力度，多维度科学审慎评估新市民信用水平，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，要更好地满足其购房信贷需求。
要形成金融支持租赁性住房的新模式。租赁住房的社会性、公益性属性较强。无论是法律法规政策、行业自身运行规律，还是市场各主体需求特点，均与传统房地产市场大相径庭，对金融支持提出新要求。从政策性金融角度来看，当前我国保障性住房资金主要来源于财政资金及银行贷款，这给政府带来较大财政支出压力。当前我国住房公积金采取属地管理方式，由于各地区在公积金的归集、使用、管理等方面存在很大差异，使得不同地区的资金难以互相调用，资金配置效率较低，也无法满足人员快速流动产生的异地贷款需求。与此同时，银行参与保障性住房贷款时，其面临的资本金、资产质量分类、不良贷款核销等相关要求,完全等同于商业地产项目，不能获得比商品住房更好的资本节约效应，这降低了金融机构的参与积极性。对商业性金融而言，住房租赁是一个巨大的产业链，从上游房源的供给到中游交易的促成，再到下游租户/房东的资金支持和管理均存在较大的市场机遇。特别是租赁住房租金回收时间长，对资产证券化及利率管理等需求十分旺盛，商业银行需要在服务长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营以及租赁类项目产业基金、资产证券化等方面有更多创新性安排。
要更加重视对房地产金融创新工具的使用。当前，我国房地产市场已进入"存量为主、增量为辅"的发展新阶段，并正在经历房地产旧模式向新模式转型的深度调整。未来，无论是存量资产的盘活还是房地产金融风险的化解，都需要更加重视REITs、住房抵押贷款证券化等创新性房地产金融工具的使用。这些工具既有利于促进存量房地产盘活，也有利于实现房地产风险的分散。例如，REITs的核心理念是房地产证券化，就是把流动性较低的、单笔规模极大的房地产投资，转换为小而分散的证券资产。既可以降低房地产行业投资门槛，为中小投资者提供便利，也为房地产行业融资提供新渠道，同时还能盘活存量资产，提高房地产流动性。
我国房地产行业资产证券化起步于2005年，以越秀房地产投资信托基金在香港挂牌上市为标志。伴随着政策的不断调整与完善，房地产资产证券化经历了螺旋形上升的发展之路：2004年相关政策初步出台，2006 年有所收紧，2007-2011年企业ABS暂停发行，2008年开始国务院、银监会、证监会与住建部相继出台相关政策法规，经过四年不断修缮，2012年重启资产证券化，目前已走过了19个年头。当前我国住房资产证券化已初具规模，形成了不动产投资信托REITs等多样化住房资产证券化产品。
当前仍有一系列问题制约着我国REITs的发展。一是税收障碍。在我国现行税收制度下，国际上通行的REITs收益率标准（7%～8%的水平）难以得到满足。按现行税制，我国商业地产的租金收入需缴一定比例的房产税，之后还要交25%的所得税。粗略估算，最终实得只有租金的60%-70%。这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化发展。二是监管障碍。按照中国金融业分业监管的原则，信托公司由金融监督管理局而非证监会监管。在这种情况下，作为信托基金的REITs只能在银行间市场流通，个人投资者和相当多的机构投资者不能参与，难以扩大REITs规模，不利于建立活跃的交易市场。三是相关法律不完善。例如门槛过高限制了开发商的资格、信托模式缺少独立的法人主体难以扩张业务等。
几点建议
从长周期视角看，我国房地产行业仍有很大空间和潜力。当前形势下要更加重视激发房地产需求、控制增量，助力房地产行业从旧模式向新模式平稳转型。
更加重视激发需求，助力房地产行业平稳转型。当前预期不足、信心不稳对房地产需求释放形成抑制，加大了房地产旧模式向新模式转型的难度。为此，要更加注重稳预期、稳需求。一是推动存量房贷利率下行，切实降低居民还贷压力。2024年9月24日，中国人民银行出台了降低房地产存量房贷利率等政策，这将对助力楼市企稳起到十分重要而积极的作用。未来，银行业金融机构要加快政策的落地，以助力居民住房消费需求恢复。二是继续满足房企合理融资需求。运用好保障性住房再贷款政策等，支持保障性住房建设。研究允许政策性银行和商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量资源，并缓解房企资金压力。三是全面取消各类需求侧管理政策。2024年以来，杭州、成都等核心二线全面取消限购，未来应推动所有城市全面放开限购等政策，并同步缩短或取消非本地户籍购房社保年限要求等。四是审慎推出房地产税，在我国人口老龄化加速和出生率已较低的背景下，这是房地产可持续发展的重要条件。
构建可持续保障性住房金融，助力形成租购并举住房新供应体系。一是完善公积金管理制度，进一步发挥好其作用。扩大公积金使用范围，使其既能够用于购房贷款也可用于保障性住房开发贷款；加大公积金贷款的政策补贴力度，对于保障性住房开发贷款，应实行优惠低利率政策，对于市场利率和优惠利率政策之间的差额，由财政提供补贴。二是设立政策性金融机构，更好发挥财政资金的撬动作用。政府性金融机构可为银行、保险基金和房地产信托基金对保障性住房进行投资提供信用增级、担保和流动性支持，降低金融机构参与保障性住房建设的风险。三是优化商业银行参与保障性住房项目的支持政策。对发放保障性住房贷款的银行机构，提供财政贴息、降低风险权重等政策支持。财政贴息用于弥补商业银行为保障性住房建设开发商贷款提供的优惠利率与市场利率的差额，由中央财政专项预算支付；降低风险权重旨在降低银行对保障性住房的资金支持成本，对商业银行发放的保障性住房贷款，降低拔备计提要求，以减少其资本占用。
提高城市更新等政府类项目的吸引力，提高金融机构参与积极性。参与城市更新是房地产金融重要转型方向。未来，要更加注重提高政府类项目对金融机构的参与吸引力。一方面，鼓励房地产企业进入城市更新项目中。完善土地、税收等优惠政策，增加保障性住房土地供应，在拿地方式、拿地成本等方面予以优惠；优化保障性住房招投标等环节流程，简化审批手续，对中小、民营房企一视同仁；向具备实力的房企开放项目规划、设计、咨询等更多产业链上下游环节，提高房企参与保障性住房项目的盈利水平。另一方面，加大金融支持力度，助力房地产企业参与城市更新全产业链开发。针对城市更新每个环节进行业务创新，形成适应城市更新业务的金融运作模式。例如，在项目获取环节，由于该阶段风险高、不确定性大，股权融资为较佳支持方式;在建设改造环节，因前期风险基本排除，可利用大额债券融资对项目建设形成有力支持;在运营环节，因项目已比较成熟且具有稳定持续的现金流，可以考虑以资产证券化方式进行变现和退出。
创新使用REITs工具，促进房地产企业投融资模式转型。一是探索扩容商业不动产，便利持有并运营大量商业物业的房企发行REITs来盘活存量物业，推动其向轻资产运营转型。探索扩大商业不动产范围，使得房企持有的更多物业能够有较好的退出渠道。二是解决好税负较重、手续复杂等问题。借鉴日本、新加坡等经济体对REITs设立环节税收进行简化减负、对分红环节减税甚至免税的做法，加快建立完善我国房地产REITs相关税收激励政策，降低发行者成本、提高投资者积极性。三是探索修改《证券投资基金法》，为简化REITs产品结构提供法律基础，从而进一步降低产品管理成本，提高产品竞争力。四是鼓励符合条件的基金管理公司以及房地产行业龙头企业，设立专门从事REITs业务的子公司，更好发挥专业化公司的资本运作能力、产品运营能力，提升REITs治理效能。
