随着2025年中央一号文件《关于进一步深化农村改革扎实推进乡村全面振兴的意见》正式发布，宅基地管理政策迎来重大调整。文件明确以"先禁止买卖后拆迁"为核心逻辑，通过严控交易市场、优化资源配置，推动乡村空间重构与城乡融合发展。
当前，宅基地无序流转导致部分农村"城村混杂"，规划执行难度加大。文件要求全面禁止城镇居民购买宅基地，并严查"以租代售""小产权房"等变相交易行为。此举旨在防止市场竞价抬高土地成本，为后续拆迁整合扫清障碍。以北京昌平、河南周口等地试点的"以搬迁代拆迁"模式为例，通过冻结交易市场，地方政府得以低成本推进整村搬迁，集中连片开发闲置宅基地。
根据文件要求，拆迁将以县域为单元统筹推进，重点实施"分类整治"：对空心化严重的村庄实行整体搬迁，腾退土地优先补充耕地或转为集体经营性建设用地；对保留村庄则推行"微改造"，修缮传统民居并配套基础设施。例如，湖北襄阳杨林桥村通过整村搬迁建成新型社区，盘活土地发展乡村旅游，村民年均收入增长超30%。
针对拆迁后的农民安置，政策强调"留出路"与"保权益"并重。除货币补偿外，多地试点"宅基地换股权""安置房+就业培训"等模式。河南商丘推出"有偿退出"政策，村民交出闲置宅基地可置换县城安置房；浙江探索"使用权贷"，允许农户抵押宅基地证获取创业资金。此外，文件明确拆迁需保障农民对院落附属物（如车棚、水井）的补偿权益，并简化老房确权流程。
尽管政策红利显著，但拆迁引发的文化断裂问题引发关注。江苏某新型社区村民反映，搬迁后"邻里关系淡化，老人难以适应"；部分农民担忧失去土地后缺乏可持续生计。对此，农业农村部强调将建立"产业捆绑"机制，要求拆迁项目必须配套特色产业园区，确保农民"上楼不失业"。
专家指出，此次政策通过"禁售-拆迁-盘活"链条，试图在保障粮食安全与推进城镇化间寻求平衡。然而，如何避免"运动式拆迁"、真正实现农民主体地位，仍是乡村治理的长期课题。
