张波介绍，在物业费长期涨价的背景下，次新房物业费偏高，导致在同一区域的新旧小区物业费收取水平差异巨大，引发业主的不满情绪，导致收缴率降低。
拉长时间维度，近年来新房物业费持续走高，据中指研究院数据，过去十年全国重点城市物业费累计上涨31.4%，从2015年的每平方米每月2.07元涨到2025年的2.72元。
事实上，面对物业费涨价，业主在一定程度上较为弱势。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师对中国新闻周刊解读，依据《中华人民共和国民法典》与《物业管理条例》，业主个人可提出议价建议但无最终定价权；物业费调整属于业主共同决定事项，需按"提案公示-业主大会三分之二参与表决、双过半数同意-签订合同并公示备案-履行公开义务"的法定流程执行。
换句话说，业主想调整物业费，特别是降价并不容易。
换物业不是解决办法
问题是，物业撤场给小区带来的短期冲击是巨大的。
物业服务行业虽然是充分竞争行业，但不必然意味着有退出就会有进入。西南某市的李丹购置一套次新房仅4个月后，就收到了物业发来的"退场通知书"。据她介绍，小区自2021年交付以来，业主端物业平均收缴率仅34%。"这其实是个烂摊子。"
物业服务不仅关乎居住体验，更影响房价水平。而用于做婚房的房子正在装修，卖掉不太现实。李丹发帖感叹。评论区里，不少"同病相怜"的业主大倒苦水：物业离场后小区陷入失序，垃圾清运、乱停车都成为问题；电梯甚至停运，门禁也失效了；后续竞标没有物业公司愿意进来……
王玉臣指出，针对物业撤离引发的管理真空，街道与社区负有纠纷调解、指导协助成立业委会、监督交接与选聘新物业等法定兜底责任；业主可通过明确并依法行使共同表决权、细化物业服务合同、推动多方协作建立良性沟通机制。
换物业并非解决问题的根本办法，更重要的是让物业服务质价相符、透明可感。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对中国新闻周刊分析，仅更换物业无法根治核心矛盾，小区极易陷入"失管-引入-再失管"的恶性循环，行业亟须从对抗博弈转向多方共治与科技转型。
在业主诉求与政府限价政策的双重驱动下，重庆、武汉、南昌等部分城市自2024年起出现了物业费的结构性下调。据行业监测，部分前期定价偏高或受指导价约束的小区，物业费降幅普遍在20%-30%区间。
中国新闻周刊关注到，2026年全国两会已将"实施物业服务质量提升行动"写入政府工作报告。而当前物业企业也在持续推进"物业服务质量提升行动"。
从机制层面看，已经有了积极探索。一种强调公开透明、结余返还的物业服务模式--酬金制，正在成都、武汉等多个城市加速试点推广。在该模式下，物业服务企业仅按约定收取固定比例的酬金，小区缴纳的全部物业费本金（除去酬金部分）将独立核算、专款专用，年度结余原则上归属全体业主。
张波判断，物业行业格局发生变化，"好房子"中的"好服务"竞争会进一步加剧，物业企业的竞争将全面从规模转向质量。
"物业已进入再定价与再分化的关键阶段。行业的发展，不再单一地聚焦规模增长，而是同时面对深耕存量经营、重构市场能力两条主线。"张波说道。
