2025年楼市政策宽松到了历史极值--首付15%、5年期LPR降至3.5%、北上深优化限购、二手房"带押过户"全国普及，可越来越多房主却陷入纠结：手里的房子到底该卖还是该留？卖了怕踏空政策红利，不卖又担心房价继续跌、挂半年卖不掉。根据中指研究院10月31日发布的《2025房地产行业年度报告》，当前全国楼市呈现"强分化、高库存、弱流动"的核心特征，1-9月全国商品房销售额同比降7.9%，70个大中城市里90%的城市房价环比下跌，而二手房挂牌量已突破1200万套。今天用最实在的数据和政策，帮咱们普通人算清这笔账，到底现在卖房是聪明决策还是糊涂操作。
一、先看清大环境：政策最松，但市场分化到极致
很多人觉得"政策这么松，房价该涨了"，但现实是，政策红利只集中在少数城市，大部分地方仍在"去库存"的泥潭里挣扎。
先看政策宽松力度：2022年以来各地累计出台优化政策约3000次，首套首付比例最低15%，商贷利率3.5%、公积金利率2.65%，均创历史最低。限购政策更是全面松绑，三四线城市全放开，核心二线城市取消限购，北上深也优化了外环外、五环外的购房限制，目前只剩少数城市还保留限购。加上换房退税、住房"以旧换新"、二手房"带押过户"等政策，卖房成本和门槛确实降到了最低点。
但市场分化却越来越极端：一线城市里，上海连续12个月房价环比上涨，杭州保持9个月上涨，库存去化周期仅6.4-13.1个月，属于供不应求的健康状态；而三四线城市和县城的库存去化周期分别高达34.3个月、47.6个月，部分城市甚至超过48个月，相当于要卖4年才能清空现有库存。更关键的是流动性差异，北京密云一套二手房平均要12个月才能卖掉，深圳经纪人平均带看32次才促成1单成交，而上海核心区优质房源挂牌后平均1-2个月就能成交。
简单说，现在卖房不是"一刀切"的聪明或愚蠢，核心看你房子在哪个城市、哪个位置。
