2026年1月30日，万科2025年度业绩预告引爆资本市场：预计归母净利润亏损820亿元，较上年495亿元亏损大幅扩大。这一数字刷新A股上市公司亏损纪录，远超海航控股2020年640亿元的历史峰值。作为曾经的行业龙头，万科的巨亏是否意味着房地产行业已触底？820亿亏损背后，藏着怎样的行业变局？
巨亏数字的背后是多重压力的集中爆发。万科公告明确四大亏损成因：前期高价拿地导致开发项目结算毛利率低迷，2025年结算利润多对应2023-2024年销售项目，高地价与低售价形成严重倒挂；业务风险敞口扩大引发信用减值与资产减值计提增加；经营性业务及非主业财务投资出现亏损；部分大宗资产与股权交易价格低于账面值，形成实质性损失。三季度财报已显露颓势，彼时归母净利润已亏损280.16亿元，全年亏损规模进一步扩大。
行业周期下行成为不可逆转的时代背景。全国住宅新开工面积较峰值下降74%，回归2004年水平，房价普遍经历30%-50%调整，100多万亿居民家庭财富缩水拖累市场消费。房地产从高速增长转向高质量发展的转型期，供需关系发生根本性变化，库存高企、去化困难成为多数房企的共同困境。万科的亏损并非个例，而是行业深度调整的集中体现，标志着依赖高杠杆、高周转的旧模式彻底失灵。
企业自救与外部支持形成双重缓冲。大股东深圳地铁集团累计提供超300亿元股东借款，借款条件优于市场水平，同时深化住房租赁、智慧配送等业务协同。万科自身全力推进保交房，2025年按期保质交付11.7万套房屋，其中1.6万套提前30天交付，济南、郑州等地项目实现100%收房率。智慧工地、云监工、交付即办证等举措，既保障了业主权益，也守住了企业信誉底线。
转型业务成为穿越周期的重要支撑。经营服务业务营收保持稳健，截至2025年三季度收入435.7亿元。长租公寓管理规模突破20万间，出租率稳定在94%；物业在管住宅项目超4400个，商企项目超2500个；物流仓储面积超1000万平方米，冷链业务规模行业第一。这些多元化布局展现出较强的抗风险能力，成为万科摆脱困境的重要抓手。
行业分化格局将进一步加剧。一线及强二线城市因人口流入、产业集聚，有望在2-3年内筑底回升；三四线城市则面临人口流出、有价无市的漫长阴跌。租金回报率中位数达2.06%，超过四大行定存利率，可能吸引长期投资者回流二手房市场。房地产行业将迎来优胜劣汰的并购重组潮，大部分房企或将消失或被整合，行业集中度有望进一步提升。
万科820亿巨亏是行业转型的阵痛，还是至暗时刻的终极信号？
