在江丰看来，目前刚需没有积极入场是二手房市场难以启动的关键。他目前维护的11套房源中，需求更多的是置换，其次是变现。"互联网行业从业者是刚需重点人群，但互联网行业整体不景气，这部分购房者难以积极入市。刚需购买小户型，小户型置换三居室，城六区三居室置换外围商品房，外围商品房置换城六区学区房，这个循环的转动需要刚需破局，置换需求更多处于观望状态。"
刚需入市谨慎，而改善需求想换房并不容易。以上海为例，换房的政策门槛较高。上海目前还是"认房又认贷"的政策，对于换房的改善需求不友好，卖一买一，首付仍要按二套标准。此外，限购等限制性政策导致有实际购房需求人群难入市。挂牌量在上涨的另一面，有效购买力却在下滑，数据显示，截至2022年年末，上海市常住人口为2475.89万人，相比2021年减少13.54万人，为近五年来首次下滑。
对北京、上海等上一轮执行了严格限购政策的城市来说，政策下一步是否会有效优化，决定了能否重启改善需求入市的关键。而当前楼市政策走向不明，成为市场观望情绪的主因。
"松绑"能拉动二手房吗？
"建议您再等等。"这是不少房产经纪人对于买卖双方的建议，特别是对于卖方而言。"市场低迷时，只有'以小换大'较为合算，否则都建议再等等。"
市场正抓住一切机会寻觅楼市政策的新风向，而任何风吹草动都会撩动市场的神经。
5月初时，住建部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中对于房产交易中的服务收费问题，明确提出要引导房地产经纪机构应当明码标价，要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
6月1日，福州市房地产中介协会发布《关于合理调整二手房产交易佣金标准促进房产消费服务的指导意见书》，指导意见书称，调整由买方全额支付交易佣金的现行办法，转为由买、卖双方等比等额分担佣金；合理下调中介企业的佣金收费标准，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5％，指导意见自2023年6月1日起正式实施，试行期一年。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱告诉记者，从国际经验来看，中介费多由业主支付，如美国、英国、西班牙、俄罗斯等国，德国、意大利、日本等国则为买家与卖家共同承担。但在中国，由于房地产市场经历高速发展时期，衍生出买家单独支付佣金的模式。但当前房屋挂牌量较高，市场逐步进入买方市场，中介费双边支付也是适宜之举。
而对于卖方而言，则在等待各类一线城市"救市"政策落地，这些政策被认为必将带来新一轮房价上涨。目前，各种有关政策变动的传闻在风中飘，"取消北京城六区以外区域限购""认房不认贷""降低首付比例"等等。
邓浩志认为，二手房难卖，首先是因为整体需求不足，改善需求可能需要经济进一步复苏才能支撑。但是目前也有政策层面的问题，比如限购政策导致购房需求、特别是改善型需求未能完全释放，形成恶性循环。比如一些有改善型需求的人群，可能已经有两套房子，只能卖出一套才能买下一套新房，旧的难卖，新的自然难买。一线城市应该针对这种改善型需求，适当放开限购，从而释放购买力。
"相比于三四线城市，一线城市房地产政策反而更应该适度松绑。"邓浩志认为，目前一线城市整体仍对房地产市场进行限制，三四线城市普遍比"松绑"走得更远，已经采取刺激性政策。但是三四线城市的需求已经饱和，采取刺激性政策可能是在变相鼓励炒房，反而是尚有需要的一线城市因为限制政策抑制了购买力。因此，释放一线城市的需求相比刺激三四城市的需求更为健康，再通过一线城市的示范效应拉动二三四线城市的房地产市场。
他认为，目前，一线城市市场低迷，造成其他城市市场的观望情绪，因此必须拉动一线城市这样的"龙头"市场。
此前，北京市房山区已经在试点调整政策。4月11日消息显示，北京市住建委官网发布2023年北京市政府工作报告重点任务清单及进展情况，其中提到多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照"一区一策"的方式由房山区试点。但具体的政策内容尚未对外披露。
李宇嘉则认为，关键问题不在于限购政策，因为其对于刚需、换房需求没有抑制，可能更关键的是认房认贷，以及二套房首付比例较高。"如果名下无房但是有贷款记录，再次购房时是不是仍然可以享受首套待遇？目前一线城市政策可以向这个方向进行调整。"
业内普遍认为，如果政策难以松动，二手房市场会打破"僵局"，更加明显地进入下行通道，甚至影响本就脆弱的新房市场。
"二手房挂牌量大幅度攀升，且降价抛售、套现的比例增加，对于新盘的替代效应有明显的趋势。因此，新盘不得不采取被动的跟随策略。由此，一二手房轮回式的降价，可能在6月份及三季度前期出现。"李宇嘉分析说，"二手房价格下跌，对新房绝对有影响。因为当前新房销售较好的项目大多数都是与同区域二手房价格倒挂，一旦二手房价格明显下跌，影响预期，可能会抑制新房成交。"
