9月25日零点刚过，小宇（化名）便迫不及待地提交了二套转首套的存量房贷利率申请。"我是在北京二套变首套。原来说25号开始去柜台提交资料，刚才突然看到招行App里开通线上提交了，我赶紧提交了申请，预计贷款利率从5.88%降至4.8%，还贷压力大大减轻。"高兴之余，小宇也将自己的经验分享到了社交媒体平台上，称希望更多人能看到。
▲来源：受访者提供
无独有偶，北京的刘阿姨也在提交二套转首套申请后算了一笔账。"2021年5月购入了一套房产，调整后利率会从5.35%降至4.75%，粗略计算以后每个月的房贷将由19000元降至17900元，25年合计少还33万元。"刘阿姨难掩喜悦。
关于"二套转首套"的认定方式，招联首席研究员董希淼向中新经纬表示，有以下两类群体可以提出申请：第一种是部分城市"认房不认贷"政策落地后，原来"认房又认贷"政策下的二套房贷，只要借款人名下在当地没有其他住房，可按照首套房贷来申请调整。
"第二种情况是借款人持有超过一套房产，其中有一套住房有贷款，原本属于二套房贷。现在将其他房产出售，名下一套住房成为家庭唯一住房，二套房贷变成首套房贷，也可以申请调整。"董希淼补充道。
存量房贷利率调整，对银行影响几何？
作为银行的优质贷款，房贷利率的下调势必会影响到银行的经营情况。尤其是2023年以来，中国商业银行的净息差已较2019年明显收窄。数据显示，2023年二季度商业银行净息差仅为1.74%，虽然与一季度持平，但已经逼近监管合意水平。对于大型银行和股份制银行来说，随着存量房贷利率下调，净息差下降压力较大。
关于存量房贷下调、息差收窄对银行产生的影响，普华永道中国金融服务合伙人陈进展对中新经纬表示，许多银行顺应政策和市场需求，加大对实体经济支持，包括对存款利率方面进行调整等。所以在其他方面有相应调节的情况下，会对房贷利率下调形成一定对冲。
除此之外，陈进展称，今年下半年新的政策出台之后，如果房贷的规模有所增长，可以形成一种以量补价的情况。此外，随着房地产业信用质量逐步企稳，银行所需计提的减值准备相应减少，这对银行的利润有一定益处。
"所以在多方面因素的共同作用下，房贷利率下调会对银行产生一定影响，但整体影响可控。"陈进展补充道。
至于银行未来应如何应对变化，董希淼认为，商业银行应采取多方面措施，开源节流，精细管理，减缓存量房贷利率调整对利润和息差的影响：一是进一步降低存款利率，优化负债产品结构和期限结构，继续从负债端压降成本；二是加大信贷投放力度，在风险可控的前提下提升高收益资产占比，进而提高资产端收益；三是大力发展财富管理等业务，提高非利息收入，丰富多元化盈利来源，对冲利息收入下滑；四是加强内部管理，提高精细化管理水平，压降成本收入比，向管理要效益。同时，严格实行全面风险管理，加快处置不良资产，努力保持发展的稳健性和持续性。
