但需要指出的是，8月底政策松绑以来，尽管市场交易有所好转，但逐周减弱，到9月底政策效果明显减弱。
李宇嘉指出，从客户需求来看，看房量明显上升但购买决策呈现迟缓特征，意味着基于楼市基本面及预期，以及居民收入和就业预期，刚需和换房需求潜力大，但消费能力和意愿明显不足，迫切需要全民降低交易成本、购房成本。
在此基础上，深圳在刚需和和置换最为敏感的"房贷利率"上下了功夫。
据深圳特区报消息，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局联合宣布，从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点。
在此之前，深圳首套、二套房的利率水平分别为4.5%（LPR+30bp）和 4.8%（LPR+60bp），此次分别下调至4.1%(LPR-10bp)、 4.5%(LPR+30bp）。
这是什么概念？以首套房为例，等额本息30年还款，原来100万贷款月供5067元，现在是4832元，减少了235元左右。
"腰部"实力较弱
"支撑深圳过去楼市繁荣的很大程度上是房价的预期，以及大量的资金的涌入。"李宇嘉坦言，当这个外部的环境不具备了以后，深圳楼市面临着一定的下坠的压力。
据乐有家研究中心监测数据显示，今年9月，深圳全市一手住宅网签成交2076套，环比下跌6%，已经连续两个月下跌；二手住宅过户成交2400套，成交套数环比微跌1%。
此外，根据国家统计局数据显示，深圳10月份新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比均下降0.5%，同比变化分别是下降2.8%、1.3%。
将时间进一步拉大，"事实上自2021年5月份开始到现在，深圳二手房价格连续下跌了两年半左右，目前新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。"李宇嘉说道。
有媒体报道，与2021年挂盘均价进行对比，深圳两年挂盘量都较高的1884个有效小区中，共有1806个小区挂牌价下跌，占比总楼盘数的95.9%。其中，占比最高的是下跌10%-20%的范围，占比50.7%，超总跌幅小区的半数；其次是跌幅在20%-30%的范围，占比26.4%；跌幅小于10%的楼盘占比15.3%。
跌幅最高的楼盘是位于罗湖莲塘片区的仙桐馨苑，目前挂盘均价为5.3万元/平方米，2021年挂盘均价为9.1万元/平方米，下跌了42.3%。而该楼盘的指导价为5.18万元/平方米，如今挂盘价已经基本跌到了指导价水平。
基于此，李宇嘉直言"市场预期非常悲观，已经形成了下跌预期和实际下跌的循环。"
李宇嘉进一步指出，实际的刚性和改善性需求对于深圳来讲，相比其他城市又有一个弱点，就是中等收入人群数量相对较少，真正的人口结构就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的结构。
换言之，深圳的"腰部"实力较弱，这是当前楼市难以稳定住的一个最大的弱点。
"需求端的政策可以释放一部分被政策挤压的需求，但很难对当前疲弱的需求形成带动作用。"在李宇嘉看来，目前楼市的需求主要是高房价供给与大多数中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾，但除此之外，更重要的是普遍的对房价和楼市前景预期的不乐观。
