最近半年农村规划政策频繁更新，福建等地率先推行"通则式规划"，明确常住人口低于500人的村庄归类为收缩待定区域。这类村子暂时不做整村搬迁，但旧房得统一集中翻建，农民必须保留宅基地使用权。下半年全国多个地方都将按此方案推进改造。
现在农村规划分两类，一类是整村搬迁的大动作，另一类是先定个大方向暂时不拆的。暂时不拆迁的村子不会完全不管，主要搞集中建房。比如福建新规里写得清楚，人口跌破500就算红线，这类村子往后五年内基建项目会大幅缩水。村里老人多的年轻人少，修路盖房没人管，房子年久失修也不让翻新，住着不安全还卖不出去。
新政策重点在解决三个问题：第一是人口流失太快，很多村子只剩几十号人。像闽北有些山村，年轻人出去打工不回来，现在留守老人占七成。第二是钱不够盖新房子，人口太少政府拿不出钱整村改造。第三是不能学城市模式搞产业，农村搞工厂污染水土没人要。
旧房统建具体怎么搞？就是把老房子集中到一块建，各家宅基地面积不变。比如原来你家在村东头，现在得搬到村中心附近盖新房。这样能省建设用地指标，政府也能集中精力搞好水电设施。但宅基地证还是你的，不能随便让别人拿走。有村民担心房子统一建会不会缩小面积，目前官方回复是按原有宅基地大小审批。
农民最该注意啥？一是别急着卖宅基地。政策规定非规划区域不让退地，就算想卖也没人收。二是抓紧翻新旧房，现在是翻建窗口期。比如浙江有个村，去年统一申请翻建的农户，政府补贴了建筑材料费。三是留意拆迁补偿标准，人口500以下的村子补偿会比其他类型低。村里公告栏贴的规划图要仔细看，标注红叉的区域以后啥手续都办不了。
现在各地执行进度不一。福建从7月开始试点，山东河南等地也在参考这个模式。政策细则有变化，比如河北某县把500人的红线改成了300人，当地官员解释山区人口本就稀少。遇到这种情况要以最新公告为准，别光听村委会口头通知。
宅基地权属纠纷开始增多。有村子出现中介谎称帮卖宅基地，结果证件被收走钱也没拿到。正规流程必须通过乡镇政府办理，私下交易的风险很大。另外继承来的宅基地如果5年内不翻建，可能被纳入闲置土地管理，具体办法还在讨论中。
旧房翻建要提前报备。比如材料运输车进村需要村委开证明，施工时间不能超过农忙期。审批材料简化了，但图纸必须找有资质的设计公司做，否则盖完房办不下产权证。有村民自己找个包工队盖好了，结果住了两年被要求补手续。
城投公司开始介入农村建设。某县成立专门平台负责统建项目，农民出一部分钱，政府补贴一部分，工期比自己盖快。但这种模式还没全覆盖，只在试点村推行。村民可以选择自建或参团统建，价格差大约20%左右。
农村产业规划跟人口挂钩。人口500以上的村子才能申报特色农业项目，比如建大棚需要集体土地流转。人口少的村子只能搞散户种植，政策倾斜明显向大村倾斜。有些乡镇把零散小村合并成新社区，这事得全体村民签字同意才行。
政府验收标准更严了。以前翻建可以随便改楼层，现在要求不超过两层半，屋顶颜色统一。比如福建试点区规定房顶必须用红色或灰色瓦片，违建会被强制拆除。这些新规定在公告里都有写，但没几个人仔细看条款。
民政部门开始统计实际居住人口。户籍人口和常住人口区别对待，空挂户口不算数。有村民为了保住宅基地，动员在外地工作的子女回来住几天。村里登记时要带身份证原件，光打证明电话没用。
村干部压力大。有村支书因为没讲清政策被村民投诉，现在每个规划公告必须组织全体会议讲解。但年轻人都在打工，能到场的还是六七十岁的老人，效果并不理想。县里派了工作组驻点，专门帮解答疑问。
住建部门开通了举报通道。发现有人偷偷拆老房建新房可以随时举报，查实后施工队要赔材料损失。有包工头为了接活私改图纸，结果工程款被冻结三个月。这类案例在县电视台新闻里曝光过。
现在农村规划都在按新规矩走，记住500人这条线，宅基地不退不卖，翻建房子要赶早。政策文件挂在乡镇政府网站上，手机登录就能看。这些都是现在的事，明白就行。
