根子不在物业，在房子身上。
你得把时间拉回到五六年前。根据广州市物业服务收费管理政策，普通住宅前期物业服务一级收费政府指导价上限是2.8元/㎡/月。但政策留了个口子--建筑标准、配套设施、规划品质优于普通一级住宅的楼盘，开发商可以申请"超一级"收费批复，经发改部门核定后突破指导价上限，有效期5年。
当年开发商卖房的时候，为了把房价卖上去，使劲往物业费里加码。中指研究院的数据显示，物业费价格每提高1元/㎡/月，对应房屋成交均价大约能涨5.3%。在北京，物业费每提升1块钱，房价能涨2778块。开发商一算账--物业费定高点，房价能多卖好几千，何乐而不为？
于是御溪世家3.2元/㎡/月，国璟花园3.1元/㎡/月，一批"超一级"小区就这么诞生了。当年这些小区开盘时单价超过2万，现在呢？御溪世家跌到1万左右，国璟花园甚至跌破1万。房价腰斩了，物业费却还挂着当年的"超一级"标签，一分没少。房子不值钱了，物业费却还是那个价，业主能愿意吗？
另一个更残酷的现实是--很多物业公司自己都快活不下去了。
中指研究院的数据显示，从2025年初到2026年3月底，全国共监测到212个住宅物业撤离项目。2026年上半年，全国35个主要城市住宅项目撤场案例达110个，其中主动撤场占比约八成。物业公司主动不干了，这在以前想都不敢想。
克而瑞物管研究中心的数据显示，2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑。有业内人士指出，对于单个物业项目来说，85%的收缴率才是盈亏平衡线。如果收缴率低于60%，大概率面临深度亏损乃至停摆。
