近期被问及最多的问题就是：中国房价到底了没有？这不仅牵动亿万家庭的财富神经，更深刻影响宏观经济复苏进程。我的核心观点很明确：市场整体尚未见底，但距离最终企稳（约2026年下半年）已走过大半路程。未来一年，将是置换改善与刚需上车的宝贵窗口期。
过去：盛宴与转折
红利时代驱动： 房改启动、人口红利（年轻化、高生育）、城镇化初期（低住房面积）共同缔造了地产狂飙。商品房销售面积、销售额年均增速惊人，产业链一度贡献GDP约17%。
杠杆狂欢： "房价永涨"信仰下，居民部门杠杆率从2014年约30%飙升至2023年近69%，远超合理速度。房贷余额突破第一个10万亿用了16年，突破第二个仅3年。
泡沫积聚：房价（尤其2016年后）暴涨，导致一线城市租金回报率长期显著低于30年期国债收益率（无风险收益参照），最高利差近150个基点，显示估值严重偏离基本面。
现状：深度调整与分化初显
超长深度回调：2021年见顶后，楼市经历了商品化以来最长、最深调整。量价指标普遍回落至多年前水平（如销售面积倒退15年，开发投资倒退9年）。
普跌已成现实：70城新房价格连降39个月，二手房连降41个月。47个核心城市房价中位数较高点回撤32.7%。京沪广深港房价普遍跌回2016/2017年水平。
关键指标揭示空间： 当前（2025年7月），一线城市平均租金回报率（1.93%）仅略高于30年期国债收益率（1.86%），利差仅7个基点。参照国际成熟市场（租金回报率通常需高于国债收益率80基点以上，结合国情我们取60基点），这意味着房价仍有理论回调空间，才能达到新的均衡点。
