2025年2月19日，国家统计局一则数据点燃楼市--二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，这是自2023年6月以来首次止跌转涨。南京、成都以0.7%的环比涨幅领跑全国，上海新房价格更是实现连续32个月上涨。
在这场迟到的复苏中，改善型需求成为关键推手：144平方米以上大户型在合肥、天津等城市价格逆势攀升，120-200平方米户型热度占比同比激增23%。58安居客研究院院长张波直言："政策托底效应显现，一二线楼市正从ICU转入普通病房。"
一、政策组合拳显效：二线城市房价19个月首现"转正"
1月房价数据释放强烈复苏信号：
- 一线城市：新房价格环比上涨0.1%，上海、深圳分别上涨0.6%和0.2%，但北京下降0.4%显示分化加剧。
- 二线城市：新房价格环比由持平转涨0.1%，南京、成都以0.7%涨幅领跑，武汉、宁波紧随其后。
- 三线城市：新房价格环比下降0.2%，北海、丹东等城市跌幅达0.6%，市场仍处深度调整。
这背后是政策持续发力：2024年9月政治局会议定调"促进楼市止跌回稳"后，超30城放松限购、25城下调房贷利率至3.1%以下。央行数据显示，1月居民中长期贷款新增752亿元，同比多增218亿元，显示需求端逐步回暖。
二、结构分化：豪宅撑起一线，改善盘拯救二线
市场呈现"冰火两重天"格局：
- 上海顶豪逆势狂飙：单价30万元/㎡以上的豪宅项目成交占比从5%跃升至12%，拉动全市新房价格同比上涨5.6%。
- 南京改善盘量价齐升：144平方米以上户型成交占比达37%，较2024年同期提升9个百分点，河西板块某项目开盘即售罄。
- 合肥刚需仍在挣扎：90平方米以下小户型价格环比持平，但库存去化周期仍高达18个月，部分项目降价8\%-10%以价换量。
这种分化印证了张波的判断："核心城市优质板块是市场主要支撑点。"安居客监测显示，全国66城四室及以上户型搜索量同比激增41%，改善需求成为托市主力。
三、政策底VS市场底：3月小阳春成关键战役
尽管数据回暖，隐忧仍在：
- 库存高压未解：三线城市广义库存去化周期达42个月，部分城市需5年才能消化现有房源。
- 二手房抛压加剧：1月百城二手房挂牌量同比增19%，成都、重庆挂牌价下调房源占比超60%。
- 政策工具箱见底：除郑州、青岛等8城外，多数二线城市首付比例、利率已降至历史最低，进一步宽松空间有限。
但利好因素正在累积：央行2月20日宣布5年期LPR下调10个基点至3.95%，百万房贷月供可省58元。叠加传统"金三银四"旺季，中泰证券预测3月新房成交环比将增35\%-40%，核心城市有望迎来量价齐升。
结语：
当南京河西的改善盘连夜排起认筹长队，当上海顶豪买家豪掷5000万"闭眼入"，这场始于政策托底、成于需求分化的楼市复苏，正艰难穿越周期迷雾。正如广东省住房政策研究中心李宇嘉所言："止跌回稳不是终点，而是重构市场平衡的新起点。"在政策底与市场底的反复拉锯中，2025年的中国楼市，正在分化中寻找新生。
