第三，新房和二手房分化。
一线城市二手房成交已经超过新房，而且二手房价格更能反映真实市场。上海二手房先出现筑底修复，说明市场在从"买新房"向"买二手"转变，置换链条在打通。
第四，产品分化。好地段、好户型、好物业的房子，和老破小、远郊大盘的走势完全不同。改善型需求释放，带动品质好的房子先企稳；而没有品质优势的房子，仍然承压。
不管市场怎么分化，有一点是确定的：现在买房的成本，处于历史低位。
先看利率。5年期以上LPR维持在3.5%的历史低位，首套商业贷款普遍执行3.05%到3.45%的优惠利率。公积金首套利率更是降到了2.6%。对比一下2021年高点时5.88%的主流利率，现在的利率几乎是腰斩。
以贷款300万、30年等额本息为例，利率5.88%时月供约17755元，总利息约339万；利率3.2%时月供约12973元，总利息约167万。每月少还约4782元，30年总利息少还约172万。这个差距，相当于很多人好几年的收入。
再看首付。首套房首付比例已经降到15%，一套300万的房子，首付只要45万。而以前首套首付普遍30%，要90万。门槛直接砍了一半。
再看公积金。北京夫妻首套最高可贷340万，上海放开公积金提取付首付还支持"既提又贷"，公积金利率只有2.6%。如果能全额用公积金贷款，成本比商贷还低。
还有购房补贴。上海买外环外新房后出售二手房，最高补8万。其他城市也有各种形式的购房补贴、契税减免。
所以从购房成本看，现在的利率、首付、公积金、补贴，都处于非常友好的水平。这是客观事实，和判断"是不是好时机"无关，只是成本确实低。
