取消限购后,这地楼市火了,有楼盘“基本每天都签单成交”

2024-05-27 10:29  证券时报网

取消限购后,这地楼市火了,有楼盘"基本每天都签单成交"

如今,成都跟随全国楼市主流方向,4月底推出楼市松绑新政,几乎是全面解除限购措施。

那么,新政出台已接近满月,成都房地市场表现如何呢?近日,证券时报·e公司记者实地走访多个楼盘项目,成都购房热度有了显著提升,部分楼盘售楼部挤满了购房者。

不过,咨询者更多的是停留在咨询阶段,购房者心理都有比较明确的捡漏心态。目前,开发商为抓住这波新政流量,普遍给出了促销优惠政策。西南财经大学经济学院教授刘璐提醒,成都楼市"热闹之中分化加剧",当前对于购房者来说,既有风险、也有机会,不要盲目跟风。

8年限购时代结束

自2016年10月实行住房限购政策以来,成都购房政策经历了先紧后松、多轮调整,使之成为重点城市中限购规定最为复杂的城市之一。

2016年到2022年上半年,成都购房政策逐步加码收紧,并启动购房摇号、资格审核等一系列限购措施;2022年"5·16"新政,成都购房政策开始松绑,推出低限购门槛、多孩家庭多购一套房、放松限售等多项措施;再到2023年"9·26"新政出台之后,成都仅剩5+2区域(即成华区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区,及四川天府新区、成都高新区)144平方米(含)以下户型房源限购,购房条件也更加宽松,限购区需要户口或缴纳6个月社保即可。

最终,随着2024年4月28日楼市新政的出炉,成都长达8年时间的限购时代正式结束。8年间,成都楼市经历了7万人抢1000套房的空前盛况,经历了摇到房就爆赚数百万元"打新躺赢",也经历了炒房客联手推高远郊房价高位被套的"恶果"。

根据今年"4·28"楼市新政显示,成都进一步优化房地产市场政策有三大核心要点:不再实施公证摇号选房、不再审核购房资格、提高多子女家庭首套房最高贷款额度。

具体来看,成都全市商品住房项目不再实施公证摇号选房,由企业自主销售;对社会关注度较高的热点项目,鼓励企业采取公证摇号选房销售。成都将推动城市房地产融资协调机制走深走实,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求;支持车位与住宅同步销售;合理设置新出让住宅用地车位规划配比。

在满足合理住房需求方面,成都楼市新政强调,全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件,不再限制购买套数。推广首层架空层用于公共服务空间设置,提高住宅阳台等半开敞空间比例,推动郊区(市)县开发低密度、高品质住宅产品,进一步加大高品质住宅供给。

此外,成都相关部门明确,今后开发企业预售商品住宅时,住宅楼栋达到预售许可条件的,可同步预售对应地下机动车停车位;并鼓励机动车停车资源共享。其中,住宅类单套业主购买车位数不超过4个,非住宅类单套业主购买车位数不超过规划配比。

近日,成都住房公积金管理中心还进一步下发《关于提高多子女家庭首套房最高贷款额度的通知》要求,符合住房公积金贷款条件的多子女家庭,在成都市购买首套住房的,双缴存人家庭最高贷款额度从80万元调整为90万元,单缴存人家庭最高贷款额度从40万元调整为50万元(多子女家庭为至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭)。

个别楼盘人满为患

不得不说,成都解除限购之后,全市人民对楼市的讨论热度有了明显升温,多个楼盘售楼部也出现了人潮涌动的场景。

无论在土拍市场,还是在新房市场,成都锦江区都是全市范围内的佼佼者。回顾2023年成都楼市,锦江区是首个新房房价突破30000元/㎡的区域;同年,锦江区一宗29亩地块经过超70轮举牌,最终以23500元/㎡的楼面价成交,溢价率为43.3%,刷新了成都纪录。

今年3月,成都主城区迎来春节后首场土拍,采取"竞地价"方式进行拍卖,即价高者得。其中,锦江区林家坝52亩地块热度最高,规划建筑面积约8.74万㎡,最终经过81轮竞价,由金茂以21.42亿元竞得,溢价率高达48.5%,楼面价24500元/㎡,再次刷新成都单价"地王"。

5月18日,证券时报·e公司记者来到成都锦江区南三环一楼盘项目,正直晌午时分太阳暴晒,但这并未降低市民的看房热情。在项目现场,前来咨询的购房者挤满了售楼中心,停车场早已是没有空位,开发商甚至采取了限流措施。

据记者从现场了解到,自2023年11月以来,上述楼盘已经有三批次约700套房源取得售楼许可证,精装单价在28851元/㎡~32281元/㎡之间,总价在300万元以上。

该楼盘销售人员对记者表示,由于地段、配套、价格等优势,项目在成都关注度一直比较高,加之近期限购政策的解除,前来售楼部了解情况的购房者增加明显。目前,已经取证房源只剩下几十套,每天都有签约成交。同时,开发商也给出了一定量的促销政策,在备案总价的基础上大概有6个百分点的优惠力度。

近日,位于成都天府新区的海伦堡玖悦府再次冲上本地楼市热榜,原因无他--那就是大降价。

据悉,天府新区海伦堡可是曾经的网红楼盘,2021年~2023年期间,该项目已经有2100多套房源分6批次拿到售楼许可证。此前,购房者曾蜂拥抢购海伦堡,摇号中签率低至33%,楼盘销售价格一度达到20000元/㎡以上。

不过,证券时报·e公司记者在海伦堡玖悦府现场了解到,目前该楼盘售价为14000元/㎡多,户型面积在103㎡~150㎡之间,总价大概在150万元/套以上。相比曾经的高峰期,海伦堡玖悦府个别房源降价绝对值达到6000元/㎡,这就意味着,部分前期也在还没交付新房,可能就已经浮亏超过60万元。

对此,现场销售人员表示,因为是尾盘原因,开发商要回笼资金,才给出了如此大的优惠幅度。通过近日的促销,效果显著,目前已经仅剩下20来套房源。

热闹之中分化加剧

"近期,咨询我买房的人确实增多了,但也仅仅停留于咨询,真正的去现场看房并没有显著增加。同时,众多的购房咨询者心理都有比较明确的捡漏心态,说明大家对当下成都楼市的价格预期还是比较乐观,相信随着近日'史诗级'新政的出台,市场会很快迎来实质性的复苏。"成都资深房产经纪人樊小兵对证券时报·e公司记者如是表示。

樊小兵进一步称,具体到项目来看,麓湖生态城·沄岸5月15日110套总价1000万级房源2小时清盘,远达天宸名邸首批房源也于近日火速清盘,都表明好地段的项目在新政加持下去化很快。对于价位来说,主要还是集中在单价3万元左右的精装房,以新房为主。目前,二手房交易还是在小幅下挫,价格和成交量都有明显回落,有将近258个小区出现零成交。新政或许会带来市场预期的扭转,所以为了走量去库存,价格会有进一步下探的可能,具体还是要看板块库存的结构性。

据贝壳研究院成都分院报告显示,成都购房不再限制户籍或社保资格,也不再限制家庭住房套数,对于外地来蓉置业客群无疑是巨大利好。目前,新政对市场的呵护与刺激作用仍在释放,省外购房者入市显著加快。

贝壳研究院成都分院数据显示,整体来看,相比4月1日~27日期间,4月28日~5月15日房源挂牌、商机量、客户成交量均有10%~15%左右的上浮。尤其是5月12日周日当天,带看量攀升,超过"五一"假期最后1天,接近今年春节开年后的周末水平。可见,客户看房热度仍在提升,新政对市场的呵护与刺激作用仍在释放。

值得关注的是,在成都行政区中,成华区、天府新区、温江区、郫都区、武侯区成交量增幅超过25%,交易放量主要集中在30岁以下、50岁以上人群。

相比四川省内购房客群,外省购房者受新政的鼓舞更显著。5月,成都贝壳二手成交客源中,约有1/5来源于省外地区,日均成交量相比新政前提升17%,而省内购房者这一比例仅为5%左右。新政后,省外客户成交周期明显加快,客源成交周期缩短至50天,省内非蓉购房者成交周期56天,缩短天数不及省外和成都籍客群。

针对目前的楼市情况,西南财经大学经济学院教授刘璐认为,从购房者的置业角度来看,当前楼市的分化会进一步加剧。不仅不同类型城市的楼市分化很大,就算是在同一个城市内部的分化也很大。因此,当前的楼市对于购房者来说,既有风险,也有机会。

最近,刘璐也观察到了成都楼市"热闹之中分化加剧",目前还刚开始,以后可能表现得会更加明显。刘璐表示,之前一些供大于求的区域,本身楼市购买力就不足。放开限购之后,直接利好的是之前供不应求的区域,楼市购买力会进一步地向这些供不应求的区域集中。而其他供大于求的区域,楼市购买力则会被进一步地分流。

刘璐提醒称,当前判断楼市的情况,购房者首先应该理清自己的真实购房需求。比如,通勤距离、教育配套、商业配套、生态环境等;同时,结合自己的购房预算,挑选最适合自己的好房子,适合自己的才是最好的,不要盲目跟风。

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