存量调整也推进，关键仍是扭转预期
根据动态机制规定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，其中价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
利率下限的动态调整，加上LPR多次下行，主流房贷利率水平已经处于历史低位且持续刷出新低。就在今年3月，新发放个人住房贷款平均利率在结束了与新发放企业贷款利率的倒挂，重新回到企业贷款利率之下。
根据多个第三方统计平台数据，3月百城首套主流房贷利率已降至3.6%以下，多个重点城市已经进入3.45%的时代。到了4月和5月，这一水平续创新低。除常州首套房贷降至3.25%外，近日还有媒体报道称，湖南个别城市首套房贷利率最低可以做到3.2%甚至3.1%，与公积金贷款利率持平。
利率下限频繁向下突破背后，一方面是各地积极落实动态机制的体现，另一方面也反映了楼市持续偏冷。
以南京为例，记者根据统计局数据梳理发现，截至今年3月，该市新建商品住宅销售价格已经连续8个月同比下降，环比下行周期则长达11个月。合肥新建商品住宅价格自去年6月以来仅中间一个月为环比正增长，同比表现也自今年1月起陷入负增长。
若按照去年12月至今年2月口径统计，70个大中城市中连续3个月同比、环比均呈下跌态势的城市有39个，超过半数，同期价格同比、环比连涨3个月的只有上海、石家庄、西安三城。
从统计局和第三方平台披露的销售数据来看，市场回暖节奏依然缓慢。另据央行数据，4月住户新增中长期居民贷款再次转负，住户贷款整体比上月减少5166亿元，同比少增2755亿元，环比、同比都呈现负增长，其中住户短期贷款和中长期贷款增速都有明显下滑。
从各地举措来看，目前除了新发放首套房贷利率持续处于下行通道，存量房贷利率调整政策的延续操作也是购房人关注的重点。
近日，刚刚宣布全面取消限购的杭州，因为存量房贷利率调整成为关注焦点。据《杭州日报》5月15日报道，在杭州房地产"5·9新政"放宽首套房认定后，在杭州符合"首套标准"的存量二套房，房贷利率可转为首套房利率，多家银行表示已经跟进执行。
5月16日，记者以购房者身份咨询某大行当地个贷工作人员，对方表示，相关转换可以在手机银行自主查询操作，也可以咨询经办行，属于去年存量房贷利率调整政策的延续，硬性条件依然是贷款为2023年8月31日前发放、符合最新的首套房认定标准等，具体需根据流程要求提供一定材料。
根据去年8月央行、国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。此后，银行业开启了一轮存量房贷利率的密集置换。根据各银行当时设置的细则，购房人的利率置换申请没有明确截止日期。
稳预期，仍是当下不少专家建议的着力点。招联金融首席研究员董希淼对记者表示，居民部门有效融资需求不足，是4月金融数据反映出的短板。下一步，应加快落实4月30日中共中央政治局会议精神，"统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施"，促进房地产市场回到平稳发展的轨道上来，稳定居民住房消费预期。
4月30日召开的中共中央政治局会议提出，要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。东方金诚首席宏观分析师王青在研报中分析称，考虑到当前房地产行业的运行态势，下一步政策面的重点之一仍是针对房地产行业实施"定向降息"。
"具体措施有两个：一是引导5年期以上LPR报价较大幅度下调，二是下调各地首套及二套房贷利率下限，以此引导居民房贷利率较快下行。这是当前扭转楼市预期，推动房地产行业实现软着陆的关键一招。"王青说。
